相続登記の義務化、3年以内の申請義務・10万円以下の過料・相続人申告登記の完全ガイド

相続登記とは何か――「所有者不明土地」問題と義務化の背景

相続登記とは、土地や建物の所有者がお亡くなりになったときに、その不動産の名義――登記簿上の所有者――を、亡くなった方（被相続人）から相続人へと変更する手続きでございます。法務局（登記所）に申請して行います。

長らく相続登記は「任意」の手続きでした。やってもやらなくても罰則はなく、戸籍の収集や費用の負担といった手間もあって、放置されるケースが少なくありませんでした。その結果、深刻な社会問題となったのが「所有者不明土地」でございます。登記簿を見ても所有者が分からない、あるいは分かっても転居等で連絡がつかない土地が全国に広がり、その面積は国土の約24％――九州本島よりも広いとされます。所有者不明土地は、公共事業や災害復興、土地の取引・活用の大きな妨げとなってまいりました。

この問題を解消するため、令和3年（2021年）に「民法等の一部を改正する法律」が成立し、不動産登記法が改正されました。これにより、これまで任意だった相続登記が法律上の「義務」となったのでございます。あわせて、相続した土地を手放して国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」など、所有者不明土地を生み出さないための制度が一体的に整備されました。

いつから・誰が・いつまで――3年以内の申請義務（不動産登記法第76条の2）

相続登記の申請義務化は、令和6年（2024年）4月1日からスタートいたしました。誰に、いつまでの義務がかかるのか――もっとも基本となるルールが、不動産登記法第76条の2第1項でございます。

正確には、「自己のために相続の開始があったこと（被相続人が亡くなったこと）を知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」が起算点です。ここで大切なのは、期限の起算点が「相続が発生した日（被相続人の死亡日）」ではないという点でございます。たとえば、遠方の親族が亡くなり、後になって自分が不動産を相続したと知った場合は、その「知った日」から3年を数えます。

遺産分割が成立した場合は、別途その日から3年以内

相続人どうしの話し合い（遺産分割協議）によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた相続登記をする必要があります（第76条の2第2項）。整理すると、義務には次の二段階があるとお考えください。

過去に発生した相続も対象――2027年3月31日という期限

「義務化されたのは2024年4月から。だから、それより前の相続は関係ない」――こうお考えの方が大変多いのですが、これは誤りでございます。施行日より前に発生していた相続でも、相続登記が済んでいない不動産はすべて義務化の対象です。何年前、何十年前の相続であっても変わりません。

過去分の期限：施行日と「知った日」のいずれか遅い日から3年

もっとも、過去分にいきなり義務を課すのは酷であるため、経過措置（猶予期間）が設けられています。過去に発生した相続の申請期限は、次のいずれか遅い日から3年以内です。

施行日より前に、すでにご自身が不動産を相続したと分かっていたケースでは、起算点は施行日（2024年4月1日）となります。したがって、その3年後にあたる令和9年（2027年）3月31日が、過去分の相続登記の実質的な期限でございます。法務省も「2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産は、令和9年3月31日までに相続登記をする必要がある」と明示しています。

申請を怠るとどうなる――10万円以下の過料（第164条第1項）

正当な理由がないのに相続登記の申請を怠った場合、10万円以下の過料に処せられる可能性があります（不動産登記法第164条第1項）。「過料」は行政上の秩序罰であり、刑事罰ではないため前科はつきませんが、不本意な金銭的負担であることに変わりはございません。

いきなり過料になるわけではない

誤解されがちですが、期限を1日過ぎた瞬間に過料が科されるわけではございません。実際には、登記官が申請義務違反を把握した場合、相続人に対して相当の期間を定めて登記を申請するよう催告し、その期間内になお申請がされないときに、裁判所へ過料事件として通知する――という流れをたどります。催告に応じて登記をすれば、過料の対象とはなりません。

「正当な理由」が認められる例

「正当な理由」があれば過料の対象とはなりません。法務省は、たとえば次のようなケースを正当な理由の例として挙げています。

• 数次相続が発生して相続人が極めて多数にのぼり、戸籍等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲などが争われている場合
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情がある場合
• 相続人が配偶者からの暴力等を受け、避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮しているために登記費用を負担する能力がない場合

遺産分割がまとまらないとき――「相続人申告登記」という選択肢

3年という期限はあっても、相続人どうしの遺産分割協議が思うようにまとまらないことは現実に多くございます。そうした方が期限内に義務を果たせるよう、義務化と同時に新設されたのが「相続人申告登記」という制度です（不動産登記法第76条の3）。

相続人申告登記のしくみ

登記名義人について相続が開始したこと、そして自分がその相続人であることを、期限内（3年以内）に登記官へ申し出る手続きでございます。申し出を受けた登記官は、所要の審査をしたうえで、申出人の氏名・住所を職権で登記簿に付記します。これにより、申し出をした相続人については、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます（第76条の3第1項・第2項）。

相続人申告登記のメリット

• 特定の相続人が単独で申し出できる（他の相続人の協力・同意は不要）
• 法定相続分の割合の確定や、遺産分割の成立を待つ必要がない（未分割でも可）
• 添付書類が簡易――申出人自身が相続人であると分かる戸籍で足り、相続登記で必要な「被相続人の出生から死亡までの全戸籍」までは要しない
• 申し出に係る登録免許税は非課税
• 押印・電子署名が不要で、Webブラウザ上のオンライン申出も可能

相続登記の手続きの流れと必要書類

では、実際の相続登記はどのような流れで進めるのでしょうか。遺言書がなく、遺産分割協議によって不動産を取得するケースを例に、大まかな流れを整理いたします。

1. 遺言書の有無を確認する 遺言書があれば、その内容に従って登記します。自筆証書遺言は家庭裁判所の検認、または法務局の保管制度の利用状況も確認します。
2. 相続人を確定する 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍をたどり、相続人が誰であるかを漏れなく確定します。
3. 対象の不動産を調査する 登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、市区町村の「名寄帳」などで、被相続人名義の不動産をすべて洗い出します。
4. 遺産分割協議を行い、協議書を作成する 相続人全員で誰がどの不動産を取得するかを話し合い、遺産分割協議書にまとめ、全員が実印で押印します。
5. 必要書類を揃え、法務局へ申請する 対象不動産を管轄する法務局に、登記申請書と添付書類を提出します。窓口・郵送・オンラインのいずれも可能です。

必要書類の一例（遺産分割協議による相続登記）

登録免許税の計算

相続登記を申請する際には、登録免許税という税金がかかります。相続による所有権移転登記の税率は次のとおりです。

たとえば固定資産税評価額が1,500万円の不動産であれば、登録免許税は1,500万円×0.4％＝6万円です。なお、評価額の低い土地に対する免税措置は期限付きの制度であり、適用の可否は法務局や専門家にご確認くださいませ。

2026年スタート――住所変更登記の義務化と所有不動産記録証明制度

所有者不明土地を生み出さないための制度改正は、相続登記の義務化だけではございません。本記事公開時点（2026年5月）で、すでに次の2つの制度も始まっています。

住所・氏名変更登記の義務化（2026年4月1日施行）

不動産の登記名義人は、引っ越しや結婚などで住所・氏名等が変わったとき、その変更があった日から2年以内に変更登記を申請する義務を負うことになりました（不動産登記法第76条の5）。正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象です（第164条第2項）。施行日前にすでに住所等を変更していた場合も対象で、令和10年（2028年）3月31日までに登記が必要とされています。

あわせて「スマート変更登記」も始まりました。あらかじめ法務局に検索用情報（生年月日等）を申し出ておけば、引っ越しのたびに申請しなくても、登記官が職権で住所等の変更登記を行ってくれる仕組みでございます。

所有不動産記録証明制度（2026年2月3日運用開始）

特定の人が全国に所有する不動産を一覧化し、証明書として交付する「所有不動産記録証明制度」も始まりました。相続の場面では、相続人が被相続人名義の不動産を一覧で把握できるため、「先祖代々の山林や私道を見落としていた」といった登記漏れの防止に役立ちます。

相続登記をめぐる6つの落とし穴

当センターのご相談現場で、相続登記の義務化をめぐって実際によく見かける誤解と失敗を、6つに整理いたしました。

1. 「うちは古い相続だから関係ない」と思い込む 義務化は2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。何十年も名義変更をしていない不動産も含め、過去分は令和9年（2027年）3月31日が実質的な期限でございます。
2. 期限の起算点を「死亡日」と誤解する 3年の起算点は「相続と不動産取得を知った日」、遺産分割で取得した場合は「遺産分割が成立した日」です。起算点を取り違えると、期限の見込みを誤ります。
3. 数次相続を放置してしまう 祖父名義のまま、父名義のまま――と相続登記を先送りすると、相続人が雪だるま式に増え、全員の協力を得ることが極めて困難になります。早期の着手こそが最大の対策でございます。
4. 相続人申告登記で「すべて完了」と思い込む 相続人申告登記は義務をいったん果たすための一時的な措置です。遺産分割が成立したら正式な相続登記が別途必要であり、不動産の売却もできません。申し出をしていない相続人の義務も果たされません。
5. 評価額の低い土地・私道・山林を見落とす 宅地だけでなく、私道の持分、農地、山林なども相続登記の対象です。市区町村の名寄帳や所有不動産記録証明制度を使い、対象不動産を漏れなく確認することが肝心でございます。
6. すべて自分でやろうとして手続きが止まる 戸籍の収集が膨大になったり、相続関係が複雑だったりすると、ご自身だけでは手続きが進まないことが少なくありません。難しいと感じた段階で、早めに司法書士などの専門家にご相談ください。