親子間で不動産を安く売買したら――「著しく低い価額」の譲渡は時価との差額に贈与税（相続税法7条）、土地・建物の時価は「通常の取引価額」、所得税の「2分の1」基準との違いと相続時の扱いまで完全ガイド

低額譲渡とは――安く売買すると「差額」が贈与とみなされる（相続税法7条）

贈与税は、本来、贈与（無償で財産をあげる契約）によって財産を取得したときにかかる税金です。けれども、売買の形をとりさえすれば贈与税がかからないとすると、たとえば時価3,000万円の土地を100万円で「売る」ことで、実質的な贈与に税金がかからなくなってしまいます。

そこで相続税法7条は、著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合には、その譲渡があった時に、譲渡を受けた人が、対価と時価との差額に相当する金額を、譲渡した人から贈与により取得したものとみなすと定めています。譲渡が遺言によってされた場合は、遺贈により取得したものとみなされます。

ポイントは、当事者に「贈与する」というつもりがなくても、また贈与契約書がなくても、税法上は贈与として扱われるという点です。親子・夫婦・兄弟姉妹・祖父母と孫など、親族間の売買で問題になりやすい規定ですが、条文上は親族間に限られていません。

「時価」はいくらか――土地・建物は相続税評価額ではなく「通常の取引価額」

みなし贈与の金額は「時価 − 対価」で決まりますので、時価をいくらとみるかが最も重要です。ここに、親族間売買で見落とされやすい点があります。

ふつうの贈与（無償の贈与）や相続では、土地は路線価方式・倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとにした相続税評価額で評価します（相続財産の評価方法の記事）。相続税評価額は、一般に、実際の取引価額より低くなることが多いといわれています。

しかし、国税庁の個別通達（平成元年3月29日付 直評5・直資2-204「負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について」）は、土地等・家屋等のうち、負担付贈与または個人間の対価を伴う取引により取得したものの価額は、その取得時における通常の取引価額に相当する金額によって評価するとしています。

つまり、「路線価で計算した金額で売買したから大丈夫」とは、当然にはいえないということです。なお、同じ通達は、譲渡した人がその土地や家屋を取得・新築したときの取得価額が、課税時期の通常の取引価額に相当すると認められる場合には、その取得価額に相当する金額で評価することができるともしています。

「著しく低い価額」に一律の基準はない――所得税の「2分の1」とは別の判定

では、時価よりどれくらい安いと「著しく低い価額」になるのでしょうか。相続税法には、「時価の何割未満」といった数値の基準は定められていません。

国税庁のタックスアンサーNo.4423は、著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定するとしたうえで、この判定基準は、所得税で用いられる「資産の時価の2分の1に満たない金額」という基準とは異なると明記しています。「時価の半額以上で売買すれば贈与税はかからない」という理解は、相続税法7条については当てはまりません。

前述の個別通達も、土地・建物の取引が「著しく低い価額の対価」に当たるかどうかは、個々の取引について取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案し、実質的に贈与を受けたと認められる金額があるかどうかにより判定するとしています。さらに、対価が譲渡した人の取得価額を下回る場合には、土地・建物の価額が下落したことなど合理的な理由があると認められるときを除き、著しく低い価額の対価に当たるものとするとの注記があります。

相続税評価額での売買を認めた裁判例

裁判例としては、親族間で相続税評価額（路線価）に相当する金額で土地を売買した事案について、相続税評価額と同水準か、それ以上の対価で譲渡が行われた場合は、原則として「著しく低い価額」の対価による譲渡ということはできない旨を示し、課税処分を取り消したものがあります（東京地裁平成19年8月23日判決）。

贈与税はいくらかかるか――計算例と申告の期限

みなし贈与とされた金額は、その年にほかの贈与で取得した財産と合計して、贈与税を計算します。暦年課税の場合、基礎控除110万円を差し引いた残りに税率を掛けます（租税特別措置法70条の2の4）。

この設例では、父母や祖父母などの直系尊属から、贈与を受けた年の1月1日に18歳以上の子・孫が贈与を受けた場合の特例税率を使っています（租税特別措置法70条の2の5）。兄弟姉妹間や夫婦間など、それ以外の贈与は一般税率となり、同じ金額でも税額は異なります。税率表は国税庁タックスアンサーNo.4408でご確認ください。

申告と納付は、翌年2月1日から3月15日まで

贈与税の申告書は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに提出します（相続税法28条1項）。売買のつもりでいた場合、申告そのものをしていないことが多く、後から税務署の指摘を受けると、本税に加えて無申告加算税や延滞税がかかることがあります（申告しない場合のペナルティの記事も参考になります）。

相続時精算課税を選ぶ方法もある

贈与をした年の1月1日に60歳以上の父母・祖父母から、同日に18歳以上の子・孫（推定相続人である直系卑属など）への贈与であれば、相続時精算課税を選択できる場合があります（相続税法21条の9、孫については租税特別措置法70条の2の6）。この制度では、年110万円の基礎控除（相続税法21条の11の2、租税特別措置法70条の3の2）に加えて、累計2,500万円までの特別控除があります（相続税法21条の12）。ただし、期限内に届出書と申告書を提出する必要があること、一度選択すると同じ贈与者からの贈与について暦年課税に戻れないこと、贈与した財産は将来の相続税の計算に加えられることなど、注意点も多い制度です。詳しくは相続時精算課税制度の記事をご覧ください。

売った側（親）の税金――所得税の譲渡所得と「2分の1」ルール

低額譲渡では、買った側の贈与税だけでなく、売った側の所得税（譲渡所得）も確認が必要です。ここで登場するのが、所得税の「時価の2分の1」という基準です。

個人間の低額譲渡で、所得税法59条2項により売った側の譲渡損がなかったものとされた場合、買った人は、その資産を引き続き所有していたものとみなされ、売った人の取得費と取得時期を引き継ぎます（所得税法60条1項2号）。将来その不動産を売るときの譲渡所得の計算に影響しますので、売買の資料は長く保管しておきましょう（相続した不動産を売ったときの譲渡所得税の記事）。

なお、買った側には、贈与税のほかに不動産取得税や登録免許税もかかります。親族間売買は、「買った側の贈与税」「売った側の所得税」「登記などの費用」をまとめて試算してから進めることをおすすめします。

低額譲渡と相続――生前贈与加算・特別受益・遺留分との関係

低額譲渡は、売買をした時点の税金だけでなく、将来の相続にも関係します。

相続税の生前贈与加算

相続や遺贈で財産を取得した人が、相続開始前の一定期間内に被相続人から贈与により取得した財産は、相続税の課税価格に加算されます（相続税法19条）。この期間は、2024年1月1日以後の贈与から、従来の3年が7年へ段階的に延長されています（生前贈与の「7年ルール」の記事）。みなし贈与とされた差額も、贈与により取得したものとみなされる以上、この加算の対象になると考えられます。その場合、すでに納めた贈与税は、相続税から控除する形で調整されます。

遺産分割での「特別受益」

民法では、相続人の一人が被相続人から生計の資本として贈与などを受けていた場合、その分を相続財産に加えて各自の取り分を計算します（民法903条1項、特別受益と寄与分の記事）。相場より大幅に安い売買は、差額が実質的な贈与として特別受益に当たると主張されることがあります。「売買だから、ほかのきょうだいには関係ない」とは言い切れません。

遺留分

遺留分の計算でも、不相当な対価をもってした有償行為は、当事者双方が遺留分権利者に損害を加えることを知ってしたものに限り、その対価を負担の価額とする負担付贈与とみなすとされています（民法1045条2項）。条件に当てはまると、差額部分が遺留分を算定する基礎に含まれる可能性があります（遺留分の記事）。

みなし贈与とされないために――時価の根拠・契約書・代金の支払い

親族間で不動産などを売買するときは、第三者に説明できる形を整えておくことが大切です。次の点を確認しておきましょう。

1. 時価の根拠を資料で残す不動産鑑定士による鑑定評価、複数の不動産会社の査定書、近隣の取引事例など、売買価格を決めた根拠を書面で残します。どの資料が適切かは、財産の種類や金額によって異なります。
2. 売買契約書を作成する売買の目的物、代金、支払方法、引渡しの時期を明記した契約書を作り、当事者が署名押印します。
3. 代金を実際に支払う代金は銀行振込など記録の残る方法で支払います。代金を分割で支払う場合は、返済の条件を書面にし、実際に返済を続けます。支払いの実態がないと、売買ではなく贈与と判断されるおそれがあります。
4. 登記と税金の申告を済ませる所有権移転登記をし、売った側の所得税の確定申告、買った側の不動産取得税などの手続きを確認します。
5. 事前に税理士へ相談するみなし贈与に当たるかどうかは個別の判断です。契約の前に、価格の妥当性と税額の見込みを確認します。

例外――資力を失って借金を返せないときの譲渡

相続税法7条には、ただし書があります。財産を譲り受ける人が資力を喪失して債務を弁済することが困難である場合に、その人の扶養義務者から、その債務の弁済に充てるためにされた譲渡であるときは、みなされた金額のうち債務を弁済することが困難である部分の金額については、贈与により取得したものとはみなされません。適用できるかどうかは事情によりますので、専門家にご確認ください。

同族会社に安く売った場合――株主へのみなし贈与

個人が同族会社に対して、時価より著しく低い価額で財産を譲渡したことにより、その会社の株式・出資の価額が増加したときは、株主が、増加した部分に相当する金額を、財産を譲渡した人から贈与によって取得したものとして取り扱うとされています（相続税法基本通達9-2）。親が自分の土地を、子が株主になっている会社へ安く売るような場面では、会社の法人税、親の所得税に加えて、株主である子の贈与税まで検討が必要になります。

親族間の低額譲渡でよくある7つの落とし穴

1. 「売買だから贈与税はかからない」と思い込む 著しく低い価額の対価で譲渡を受けると、時価との差額が贈与により取得したものとみなされます（相続税法7条）。
2. 路線価・固定資産税評価額を「時価」だと考える 土地・建物の個人間売買では、通常の取引価額が基準です（平成元年3月29日付個別通達）。
3. 「時価の半額以上なら大丈夫」と思い込む 「2分の1」は所得税の基準です。贈与税の判定は個々の事案ごとに行われます（国税庁タックスアンサーNo.4423）。
4. 贈与税の申告をしないまま放置する 申告期限は翌年2月1日から3月15日までです（相続税法28条1項）。無申告加算税や延滞税がかかることがあります。
5. 売った側の所得税を確認していない 親子・夫婦間の売買では、マイホームの3,000万円特別控除は使えません。譲渡損がなかったものとみなされる場合もあります（所得税法59条2項）。
6. 契約書を作らず、代金も実際には支払っていない 支払いの実態がないと、全体が贈与と判断されるおそれがあります。振込などの記録を残します。
7. 相続のときの影響を考えていない 差額は、生前贈与加算（相続税法19条）、特別受益（民法903条）、遺留分（民法1045条2項）で問題になることがあります。