利用価値が著しく低下している宅地の相続税評価――道路との高低差・騒音・震動・日照阻害などで「10％の減額」が認められる場合と、路線価に織り込み済みで認められない場合を完全ガイド

「利用価値が著しく低下している宅地」とは――路線価では拾いきれない個別の事情をみる取扱いです

相続や贈与によって取得した財産の価額は、取得の時における時価によるとされています（相続税法22条）。実務では、国税庁の財産評価基本通達にもとづいて評価します。市街地の宅地は、路線価に土地の面積を掛け、奥行きや形状に応じた補正をして計算するのが基本です。

奥行きが長い、形がいびつである、がけ地を含む、といった事情については、通達に補正率が定められています。しかし、道路との高低差や騒音のように、通達の補正率には定めのない事情で、土地の価値が下がっていることもあります。

このような場合について、国税庁はタックスアンサーNo.4617「利用価値が著しく低下している宅地の評価」で、次の取扱いを示しています。

この取扱いは、相続税だけでなく贈与税の評価にも使われます。国税不服審判所の裁決でも、この取扱いは相当なものとして用いられています。

大切なのは、「付近にある他の宅地の利用状況からみて」「著しく」という2つの言葉です。その土地だけを見て不便だと感じるかどうかではなく、周りの宅地と比べて、はっきりと利用価値が下がっているかどうかが問われます。

対象になる4つの類型と、10％の減額の計算

タックスアンサーに示されている4つの類型

4の日照阻害については、建築基準法56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものに限る、とされています。

計算のしかた

減額の対象になるのは、土地の全体とは限りません。利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額の10％です。数字を使って確かめます（奥行きなどの補正は考えないものとします）。

農地や山林にも、同じ考え方があります

宅地に比準して評価する農地や山林についても、宅地に転用する場合に、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近の宅地に比べて著しく低下していると認められる部分があるときは、同じように扱うこととされています。市街地にある農地の評価については、畑・原野・駐車場の相続税評価の記事をご覧ください。

いちばん大切なただし書――路線価・固定資産税評価額・倍率に織り込み済みなら、減額できません

タックスアンサーNo.4617には、次のただし書があります。

路線価に織り込み済みかどうかの考え方

路線価は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している道路ごとに付けられます。国税不服審判所の平成29年4月7日裁決は、高低差について、次のように述べています。

• 路線価が付けられた道路に面した一連の宅地に共通した地勢が、道路との高低差のある地勢である場合には、高低差のあることが路線価の設定に当たって考慮されている。
• したがって、評価する宅地と、その周辺の一連の宅地の高低差を比較検討してもなお著しい高低差のある場合に限って、この取扱いを適用するのが相当である。

つまり、坂の多い住宅地で、その道路沿いの宅地がどれも道路より高い位置にあるような場合は、高低差があるというだけでは減額の対象になりにくい、ということになります。騒音についても同じで、幹線道路や線路に沿った道路の路線価が、すでにその事情を反映した水準になっていることがあります。

倍率方式の地域では、固定資産税評価額を確かめます

路線価が付けられていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価します。市区町村が固定資産税評価額を決めるときに、高低差や騒音などによる補正をすでに行っている場合は、その事情は評価額に織り込まれています。市区町村の固定資産税の担当窓口で、その土地にどのような補正が適用されているかを確認します。

高低差――「道路より高い・低い」というだけでは足りません

4つの類型のうち、実際に検討されることが多いのは高低差です。要件は、付近にある宅地に比べて著しく高低差があることです。国税不服審判所の公表裁決から、判断のポイントを確かめます。

検討するときに確かめること

• 道路との高低差：どのくらいの高さの差があるか。測定した結果と写真を残します。
• 周辺の宅地との比較：同じ道路に面した宅地が、同じように高い（低い）位置にあるのか、評価する土地だけが際立っているのか。
• 利用への影響：道路からの出入りに階段やスロープが必要か、車を入れられるか、雨水の排水に支障があるか。
• 路線価の水準：周辺の道路の路線価と比べて、高低差がすでに反映されていないか。

何メートル以上であれば認められる、という基準は公表されていません。周辺との比較と、利用への影響を、資料にもとづいて説明できるかどうかが大切です。

騒音・震動――「うるさい」という実感ではなく、測定結果などの客観的な資料が判断の材料になります

線路沿いや幹線道路沿いの土地では、騒音や震動による減額が検討されることがあります。国税不服審判所の令和2年6月2日裁決は、鉄道沿線の土地について、騒音による10％の減額を認めました。この裁決は、騒音を理由に減額して評価すべき場合を、次の3つの要件がそろう場合としています。なお、タックスアンサーでは、震動は3番目の類型で「震動の甚だしい宅地」であることが、騒音は4番目の類型で「取引金額に影響を受けると認められる」ことが、それぞれ要件とされています。

1. 路線価に騒音の要因が考慮されていないこと評価に用いる路線価が、騒音の要因を考慮して付されたものではないこと。
2. 騒音が生じていること騒音の発生状況が確認できること。この事案では、相当程度の騒音が日常的に発生していたと認定されました。
3. 騒音により取引金額が影響を受けると認められることその宅地の取引金額に、騒音が影響していると認められること。

この事案では、合理的と認められる方法による騒音の測定結果によって、相当程度の騒音が日常的に発生していることが明らかにされたこと、市の固定資産税の評価においても鉄道騒音による減価が行われていたことなどから、利用価値が著しく低下している土地に当たると判断されました。なお、この事案は、申告のあとに納税者が更正の請求をしたことから始まったものです。

一方で、平成18年5月8日裁決では、自動車や航空機の騒音、日照の不良などを理由とする減額の主張について、利用価値の著しい低下は認められないと判断された土地もあります。

騒音・震動を検討するときに確かめること

• 測定の方法と結果：いつ、どこで、どのような方法で測定したか。発生の頻度（列車の本数など）も記録します。
• 路線価の付けられ方：線路や幹線道路から離れた周辺の道路と比べて、路線価に差があるか。
• 固定資産税評価での扱い：市区町村が、騒音や震動による補正を行っているか。
• 取引への影響：周辺の取引で、騒音のある土地の価格が低くなっているか。

日照阻害・臭気・忌み――4番目の類型は「取引金額に影響を受ける」ことが要件です

4番目の類型は、高低差・地盤の凹凸・震動以外の事情で、取引金額に影響を受けると認められるものです。タックスアンサーは、騒音のほかに、日照阻害、臭気、忌み等を挙げています。

これらの事情は、数値で示しにくいものが多く、判断が分かれやすいところです。タックスアンサーには、どの程度であれば認められるかという具体的な基準は示されていません。ここでも、路線価や固定資産税評価額にすでに織り込まれていないかを先に確かめます。たとえば、墓地に面した道路の路線価が、周辺の道路より低く付けられていれば、その事情はすでに反映されていると考えられます。

似ているけれど別の減額と、申告のあとに気づいたときの手続き

通達に定めのある減額との違い

土地の評価額が下がる事情には、財産評価基本通達に補正率や算式が定められているものがあります。10％の減額は、これらとは別の取扱いです。

土壌汚染地については、国税庁の情報で、汚染がないものとした場合の価額から、浄化・改善費用に相当する金額（見積額の80％相当額）、使用収益の制限による減価に相当する金額、心理的要因による減価に相当する金額を控除して評価する、という考え方が示されています。

申告のあとに気づいたとき――更正の請求

相続税の申告を済ませたあとで、この取扱いを適用できる事情があったことに気づいた場合は、更正の請求によって、納めすぎた税金の還付を求めることができます。請求できる期間は、原則として、法定申告期限から5年以内です（国税通則法23条1項）。請求には、評価額が過大であったことを示す資料が必要です。手続きについては、相続税の更正の請求の記事をご覧ください。

根拠のない適用には、注意が必要です

反対に、十分な根拠がないままこの減額を適用して申告し、税務調査で認められなかった場合は、不足する税額に加えて、過少申告加算税や延滞税がかかることがあります。くわしくは、加算税・延滞税の記事をご覧ください。適用する場合は、現地の写真、測定の結果、周辺の宅地との比較、路線価や固定資産税評価の確認結果を残し、説明できるようにしておきます。

利用価値が著しく低下している宅地の評価でよくある7つの落とし穴

1. 「道路より低い」というだけで、10％を差し引く 要件は、付近の宅地に比べて著しく高低差があることです。周辺の宅地も同じ状況であれば、対象になりにくくなります。
2. 路線価に織り込み済みかどうかを確かめない 路線価・固定資産税評価額・倍率が、その事情を考慮して付されている場合は、減額できません（タックスアンサーNo.4617ただし書）。
3. 土地の全体から10％を差し引く 減額の対象は、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額の10％です。
4. 騒音を、実感だけで主張する 裁決では、合理的な方法による測定結果と、取引金額への影響が判断の材料とされています（令和2年6月2日裁決）。
5. 「日当たりが悪い」ことを、そのまま日照阻害とする 日照阻害は、建築基準法56条の2に定める日影時間を超えるものに限られます。
6. 倍率方式の地域で、固定資産税評価額の補正を確認しない 市区町村がすでに補正をしていれば、二重の減額になります。担当窓口で確認します。
7. 申告のあとに気づいたのに、期限を過ぎてしまう 更正の請求は、原則として法定申告期限から5年以内です（国税通則法23条1項）。