日銀利上げで住宅ローンは「借りすぎ」に？ 返済比率30%超が危険ラインとなる理由を完全ガイド

日銀利上げで何が変わるのか――変動金利は今秋から上昇へ

日銀は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利を0.25%引き上げ、1%程度とすることを決めました。住宅ローンの変動金利もこれを受けて今秋から引き上げられる見込みで、金利は上昇の一途をたどっています。

注意したいのは、物価が上がる局面（インフレ）では、たとえ借入額（元本）の名目額が変わらなくても、金利の上昇によって毎月の返済負担が膨らむという点です。だからこそ、「家計全体の支出と収入がどう変わるか」を見込んだうえで、借入額を考えることが欠かせません。

住宅ローン比較診断サービス「モゲチェック」を運営するMFSによると、2026年6月時点で主要行の変動金利の平均は1%以上になりました。今後の利上げが反映されれば、変動金利はさらに上がる可能性があります。たとえば、新規に35年返済で4,000万円程度を借りる場合でも、適用金利が上がれば、毎月返済額は着実に重くなっていきます。

「一段の利上げ」も視野に

金利上昇はこれで終わりとの見方も多く、MFSの塩沢崇取締役は「2027年には政策金利が1.5%まで上昇し、その後に2%程度に近づいていくことがメインシナリオ」と話します。リスクシナリオとしては、2年程度でも2%に達する可能性も指摘されています。つまり、借入時点の金利だけでなく、「この先さらに上がったら」を織り込んで考えることが大切になります。

「借りられる額」と「借りていい額」は違う

家を買うとき、多くの人がまず気にするのは「自分はいくらまで借りられるのか」です。銀行に審査を申し込み、通った金額を上限に物件を探す――これはごく自然な流れです。しかし、ここに大きな落とし穴があります。

専門家も、この点を強く戒めています。三井住友トラスト・資産のミライ研究所の丸岡氏は、「借りられる額はあくまで上限であり、家計が『借りていい額』とは異なる」と指摘します。審査に通ったからといって、その満額を借りてしまうと、金利上昇や収入の変化で家計が立ち行かなくなりかねません。

大切なのは、返済に回せる金額から逆算して、自分のケースに合わせ、本当に返し続けられる額を検討することです。その水準を測るものさしが、次に説明する「返済比率」です。

目安となる「返済比率」とは――審査は30〜35%以下

住宅ローンをどの程度まで借りていいのか。その水準を考える一つの目安が「返済比率（へんさいひりつ）」です。これは、収入に占める年間返済額の割合のことで、金融機関の審査でも使われている指標です。

たとえば、住宅金融支援機構の全期間固定型ローン「フラット35」では、返済比率の基準を年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下（すべての借り入れを合算）としており、民間の金融機関でもこうした水準の基準が採られています。

金利が上がると毎月返済はいくら増えるのか

では、金利が上がると、毎月の返済額は具体的にどれだけ増えるのでしょうか。日本経済新聞が、35年元利均等払いで、借入額と金利の組み合わせごとに毎月返済額を試算した結果が、次の表です（5年ルール・125%ルールは考慮していません）。

（単位：円／月。35年元利均等払いで試算。5年ルール・125%ルールは考慮せず。出所：日本経済新聞）

たとえば5,000万円を借りた場合、金利1%なら毎月約14万1,000円ですが、2%に上昇すると約16万6,000円へと、月2万5,000円ほど負担が増えます。1億円を借りていれば、金利1%の約28万2,000円が2%で約33万1,000円となり、月約4万9,000円、年間にして約59万円もの負担増です。借入額が大きいほど、わずかな金利差が家計に効いてくることがよく分かります。

手取りに占める割合でみる――30%超で強まる負担感

毎月の金額だけでは、それが「重い」のかどうか判断しづらいものです。そこで、手取り（可処分所得）に占める返済額の割合でみてみましょう。次の表は、総務省「家計調査」（2025年、2人以上世帯）が示す、住宅ローン返済中の勤労者世帯の可処分所得を基準に、返済比率を試算したものです。

（手取りに占める返済額の割合。総務省「家計調査」2025年・2人以上世帯の可処分所得をもとに試算。5年ルール・125%ルールは考慮せず。出所：日本経済新聞）

現在の変動金利の目安である1%でも、7,000万円を借り入れると返済比率は32%。さらに金利が1.5%まで上がると35%に達します。8,000万円〜1億円でも審査に通る可能性はありますが、借り入れたあとに手取りが減れば、表のような重い返済比率になりかねません。

「30%超」が借りすぎの境界線

一概に「ここまでなら安心」と言える負担率を示すのは難しいものの、丸岡氏は返済者の声からは「30%超」が借りすぎの境界線にみえると指摘します。三井住友トラスト・資産のミライ研究所の調査では、返済比率が30%を上回ると、返済を「負担に感じる」という回答が増える一方で、「返済しながら資産形成に取り組めている」割合は低下し、家計の余裕が乏しくなることが示されています。

変動金利の「5年ルール・125%ルール」という落とし穴

変動金利型の住宅ローンには、急な返済額の増加をやわらげる、独特のしくみがあります。それが「5年ルール」と「125%ルール」です。多くの金融機関が、元利均等返済の場合にこれらを採用しています。

なお、本記事の試算表（第4章・第5章）は、これらのルールを考慮していません。実際の返済額はルールによって緩和される場合がありますが、「いずれ負担はやってくる」ことを前提に、上昇後の金額で家計を点検しておくことが安全策になります。

繰り上げ返済は手元資金と資産形成のバランスで

金利上昇局面では、「少しでも繰り上げ返済して、借金を減らしたい」と考える方も増えます。ただ、ニッセイ基礎研究所の塩崎潤一氏は、「繰り上げ返済をする場合、手元の緊急資金や将来への備えとのバランスを考えたい」と話します。

一般的に、生活費の半年から1年分程度は緊急資金として確保しておくのが望ましいとされます。とくにインフレ下では、日常的な支出が増える分、この手元の流動性の確保がより重要になります。余裕がある資金を、単純に繰り上げ返済へ回してよいかどうかを見極めたいところです。

また、繰り上げ返済は、その資金を使って金利分を運用するのとほぼ同じ効果がある、とも考えられます。変動型金利が現在1%程度であることをふまえれば、一定のリスクを負えるなら、繰り上げ返済よりも有利な運用で備えるという選択肢もあります。教育費・老後資金など長期の資金準備とあわせ、繰り上げ返済を考える場合も、家計全体のバランスを取れる対応が欠かせません。

「借りていい額」を考える3つのポイント

最後に、自分にとっての「借りていい額」を見定めるために、事前に点検しておきたい3つのポイントを整理いたします。

1. 返済以外の支出を払い・貯められるか 教育費、老後資金、住宅の維持費（管理費・修繕費）など、ローン返済以外に必要なお金を支払い、貯蓄もできるか。返済だけで精一杯では、家計はもちません。
2. 年収の増減を見込めているか 育児期の減収、転職の可能性、定年後の収入減など、将来にわたって収入がどう変わりうるかを織り込む。今の年収だけで判断しない。
3. 借入額を減らす余地はないか 物件価格を抑えられないか、より多くの頭金を入れて借入額を減らせないか。立地などで安易に物件価格を下げるのは考えものですが、頭金で借入額を抑える余地は事前に検討したいところです。

これらは、金利が1%でも2%でも変わらない、家計設計の土台となる視点です。「いくら借りられるか」ではなく「いくらなら無理なく返せるか」――この順番で考えることが、利上げ時代の住宅ローンとの賢いつき合い方といえます。