マンションの相続税評価が2024年から変わった――「居住用の区分所有財産の評価」通達のしくみを完全ガイド

なぜ見直されたのか――市場価格との「乖離」問題

相続税を計算するとき、財産は原則として「時価」で評価しますが、実務では国税庁の定める財産評価基本通達にもとづいて評価額を求めます。土地の評価方法など、財産全体の評価の考え方は相続財産の評価方法で解説しています。

従来の方法でマンション一室を評価すると、建物部分（区分所有権）は固定資産税評価額をもとに、土地部分（敷地利用権）は路線価などをもとに計算していました。ところが、この方法で求めた相続税評価額は、実際の売買価格（市場価格）よりかなり低くなる傾向がありました。とくに高層階・築浅・大都市のタワーマンションでは、その差（乖離）が大きくなりやすかったのです。

同じ資産価値なのに、現金で持つよりマンションで持つほうが相続税評価額が低くなる――この不公平感を是正するため、国税庁は評価方法の見直しに踏み切りました。

いつから・何が対象になるのか

新しい評価ルールは、「居住用の区分所有財産の評価について」という国税庁の法令解釈通達によって定められています。適用の対象は次のとおりです。

対象外となる財産――一戸建て・事業用・低層など

この通達は、あくまで「居住用の区分所有財産（分譲マンション一室）」を対象とするものです。次のような財産は、原則として対象外です。

• 一戸建て住宅……そもそも区分所有財産ではないため対象外です。
• 総階数が2以下の低層の集合住宅……低層の建物は対象外とされています。
• 事業用（テナント）の区分所有物件……居住用ではないため対象外です。
• 一棟まるごと所有する賃貸マンション・ビル（区分所有登記がされていないもの）……「区分所有財産」に当たらないため対象外です。
• 棚卸資産に当たるもの（不動産業者の販売用マンションなど）……対象外です。

新しい評価の3ステップ

新しい評価方法は、従来の評価額をいきなり捨てるものではありません。従来どおり計算した評価額に、新たに「区分所有補正率」を掛けて調整する、というのが基本の流れです。大きく3つのステップで理解できます。

1. 従来の方法で評価額を出す 建物部分（区分所有権）と土地部分（敷地利用権）を、これまでどおり固定資産税評価額・路線価などをもとに計算し、「現行の相続税評価額」を求めます。
2. 4つの指標から評価乖離率・評価水準を求める 築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度の4つの指標を使って「評価乖離率」を計算し、その逆数として「評価水準」を求めます（次章で解説）。
3. 区分所有補正率を掛ける 評価水準に応じて決まる「区分所有補正率」を、STEP 1の評価額に掛けて、最終的な評価額を求めます（第6章で解説）。

4つの指標と「評価乖離率」「評価水準」

新しい評価の中心にあるのが、「評価乖離率」という指標です。これは、そのマンションの従来の評価額が、理論上の市場価格に対してどれくらい低いかを表すもので、次の4つの指標から計算されます。

これら4つの指標に、国税庁の通達で定められた一定の係数を掛けて計算し、評価乖離率を求めます。そして、この評価乖離率の逆数が「評価水準」です。

たとえば評価水準が0.4なら、従来の評価額は理論上の市場価格の約40%しかない（＝大きく乖離している）ことを意味します。逆に評価水準が1.0に近ければ、従来の評価額はすでに市場価格に近い、ということになります。

「区分所有補正率」で60%まで補正するしくみ

評価水準が求まったら、その値に応じて「区分所有補正率」が決まります。この補正率を従来の評価額に掛けることで、最終的な評価額が決まります。補正率は、評価水準に応じて次の3つのゾーンに分かれます。

ポイントは、評価水準が0.6未満（従来評価額が市場価格の6割に満たない）マンションについて、評価額を引き上げて「おおむね60%」まで補正するという点です。一戸建ての評価が市場価格の6割程度であることとのバランスをとる、というのがこの「60%」という水準の考え方です。

路線価ベースは変わらない・実務での注意点

誤解されやすいのですが、この見直しで評価の「土台」まで変わったわけではありません。実務上おさえておきたいポイントを整理します。

土地は路線価、建物は固定資産税評価額――ベースは従来どおり

新しいルールでも、土地部分（敷地利用権）は路線価方式（または倍率方式）、建物部分（区分所有権）は固定資産税評価額をもとに評価するという基本は変わっていません。変わったのは、こうして求めた従来の評価額に「区分所有補正率」を掛けて調整するという一段階が加わった点です。土台となる評価方法そのものは維持されています。

小規模宅地等の特例など、他の特例との関係

相続税では、自宅の敷地の評価を大きく下げる小規模宅地等の特例など、別の制度もあります。マンションの敷地についても、要件を満たせばこうした特例が使える場合があります。今回の評価見直しと、こうした特例は別の話ですので、あわせて検討することが大切です。

「マンション＝相続税対策」という前提は見直しが必要

これまで「現金より不動産、とくにマンションで持つほうが相続税評価額が下がる」と言われてきましたが、この見直しによって、その効果は以前より小さくなっている可能性があります。相続対策としてマンションの購入・保有を考える場合は、最新のルールを前提に、税理士と試算することをおすすめします。相続した実家・不動産をどうするかは実家・空き家を相続したらどうするもご参照ください。

マンションの相続税評価でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談や情報収集の中で見えてきた、マンションの相続税評価をめぐるよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 「マンションは相続税が安い」という古い前提のままでいる 2024年からの見直しで評価額が上がるケースがあります。昔の情報のまま資金計画を立てると見誤ります。
2. 「タワマンだけの話」だと思い込む 対象は居住用の分譲マンション全般です。高層でなくても対象になり得ます（乖離が小さければ補正なし）。
3. 2023年以前と2024年以後の区別を忘れる 適用は「令和6年1月1日以後に取得した」もの。取得時期でルールが異なる点に注意しましょう。
4. 一戸建てや一棟所有物件にも適用されると思う 対象は区分所有登記された居住用マンション一室。一戸建て・事業用・一棟賃貸・低層は原則対象外です。
5. 「必ず評価が上がる（増税）」と思い込む 評価水準が1を超える物件では逆に減額されることも。常に増税ではなく、市場価格に見合った評価に近づけるものです。
6. 評価の土台（路線価・固定資産税評価額）まで変わったと誤解する ベースの評価方法は従来どおり。そこに区分所有補正率を掛ける一段階が加わっただけです。
7. 自分で概算しただけで安心してしまう 乖離率・補正率の計算は複雑です。正確な評価額は国税庁の計算ツールや税理士で必ず確認しましょう。