実家・空き家を相続したらどうする、住む・貸す・売る・手放すの判断と3,000万円控除

実家を相続したら、まず何をすべきか――相続登記から考える

親の実家を相続したとき、「どうしようか」と考える前に、必ずやっておくべきことがございます。それが相続登記（不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する手続き）でございます。2024年4月から相続登記は義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

そして実務上、相続登記は「義務だから」という以上に重要な意味を持ちます。名義が亡くなった親のままでは、その家を売ることも、担保に入れることも、原則としてできないのです。「住む・貸す・売る・手放す」のどの選択肢を取るにしても、まずは名義を自分（または取得する相続人）に移しておくことが出発点になります。

4つの選択肢――住む・貸す・売る・手放す

名義を移したら、次は「その家をどうするか」を決めます。選択肢は大きく4つ。それぞれの特徴を整理いたします。

判断の軸になるのは、「誰かが使うのか」「立地に需要があるのか」「維持し続けられるのか」の3点でございます。とくに「誰も使わず、需要もなく、維持も難しい」家は、放置するほどコストとリスクが膨らみますので、早めに「売る」か「手放す」の判断をすることが大切です。

空き家のまま放置するリスク――管理コストと近隣トラブル

「特に使わないけれど、思い出もあるし、とりあえずそのままに」――そうして空き家を放置すると、次のような負担とリスクが、じわじわと積み重なってまいります。

• 固定資産税・都市計画税――誰も住まなくても、所有している限り毎年かかり続けます。
• 維持・管理の手間と費用――定期的な換気・通水・草刈り・雪下ろしなどが必要。遠方だと交通費や管理委託費もかさみます。
• 建物の老朽化――人が住まない家は驚くほど早く傷みます。資産価値が下がり、売却も難しくなります。
• 近隣トラブル・損害賠償リスク――倒壊、屋根や外壁の落下、害虫・雑草、不審者の侵入や放火など。万一、他人に損害を与えれば所有者が責任を問われることもあります。

そして近年、これらに加えてもっとも深刻なのが、税負担の急増でございます。次章で詳しくご説明いたします。

【2023年改正】特定空家・管理不全空家と「固定資産税が最大6倍」問題

住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税を軽減する「住宅用地特例」が適用されています。具体的には、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）について、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます（都市計画税は3分の1）。この特例のおかげで、住宅の建つ土地の固定資産税は大きく抑えられているのです。

ところが、空き家を放置して一定の状態になると、この特例が外されてしまうことがあります。鍵になるのが、空家等対策特別措置法（空家法）に基づく「特定空家」と、2023年の法改正で新設された「管理不全空家」でございます。

さらに、特定空家で勧告に従わず「命令」にも応じない場合は、行政が所有者に代わって解体などを行い、その費用を所有者に請求する「行政代執行」に至ることもあります。空き家の放置は、もはや「とりあえず」で済まされる選択ではなくなっているのでございます。

売るときの強い味方――相続空き家の3,000万円特別控除

「住む予定も貸す予定もない実家は、売って現金化するのが現実的」――そう判断される方は多くいらっしゃいます。その際、ぜひ知っておいていただきたいのが、相続空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産＝空き家を売ったときの特例・租税特別措置法第35条第3項）でございます。

不動産を売って利益（譲渡所得）が出ると、その利益に対して所得税・住民税がかかります。この特例を使うと、相続した空き家を売却して得た譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がゼロになることも珍しくありません。

たとえば、相続した実家を3,500万円で売却し、取得費・譲渡費用が500万円だった場合、譲渡所得は3,000万円。ここから特別控除3,000万円を差し引けば、課税される譲渡所得はゼロになります。本来であれば数百万円かかったかもしれない譲渡所得税が、まるごと不要になる計算でございます。

3,000万円控除の要件と2027年末までの期限

この特例は効果が大きいぶん、適用要件が細かく定められています。主な要件は次のとおりでございます。

1. 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること いわゆる旧耐震基準の家屋が対象です。マンションなどの区分所有建物は原則として対象外です。
2. 相続開始の直前に、被相続人が一人で居住していたこと 被相続人が亡くなる直前まで、その家に一人で住んでいたことが原則です（老人ホーム入居など一定の場合は例外あり）。
3. 相続時から売却時まで、事業・賃貸・居住に使っていないこと 相続後に人に貸したり、誰かが住んだりすると対象外になります。空き家のままであることが必要です。
4. 耐震改修をするか、家屋を取り壊して売ること 古い家屋をそのまま売るのではなく、耐震基準を満たすよう改修するか、更地にして売るのが原則です（2024年からは、買主が翌年2月15日までに改修・除却する場合も対象に拡大されました）。
5. 売却代金が1億円以下であること、期限内に売ること 譲渡対価が1億円以下であること、そして相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが必要です。

もう一つの節税――取得費加算の特例

相続した不動産を売るときに使えるもう一つの節税策が、取得費加算の特例（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例・租税特別措置法第39条）でございます。

これは、相続税を納めた人が、相続した財産を一定期間内に売却した場合に、納めた相続税の一部を、その不動産の「取得費」に加算できるという制度です。取得費が増えれば、その分だけ譲渡所得（売却益）が小さくなり、譲渡所得税が軽くなります。

どうしても要らない土地は――相続土地国庫帰属制度

「田舎の土地を相続したが、売れない・貸せない・使い道もない。固定資産税と管理だけが負担」――そんな"負動産"の悩みに応えるため、2023年4月27日に始まったのが相続土地国庫帰属制度でございます。これは、相続した土地を国に引き取ってもらう（国庫に帰属させる）ことができる制度です。

制度の概要

• 対象――相続または遺贈によって土地を取得した相続人が申請できます。
• 審査――法務大臣（法務局）への申請後、要件を満たすか審査されます。
• 負担金――承認されると、土地の管理費用相当額として負担金（原則として20万円から。土地の種類・面積による）を納める必要があります。

引き取ってもらえない土地もある

ただし、この制度はどんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。次のような土地は、原則として対象外です。

• 建物が建っている土地（更地にする必要がある）
• 担保権（抵当権など）が設定されている土地
• 境界が明らかでない土地、所有権の存否に争いがある土地
• 土壌汚染や埋設物がある土地
• 崖地など、管理に過分な費用や労力がかかる土地

相続不動産を売る流れと、売却前に必ずやること

実家を「売る」と決めた場合の、おおまかな流れを整理いたします。

1. 遺産分割と相続登記を済ませる 誰がその不動産を取得するかを確定し（遺産分割協議）、相続登記で名義を相続人に移します。名義が被相続人のままでは売却できません。
2. 不動産の調査・査定を受ける 登記事項、境界、固定資産評価額などを確認し、不動産会社に査定を依頼して相場をつかみます。
3. 媒介契約を結び、売却活動を行う 不動産会社と媒介契約を結び、買主を探します。古家付きで売るか、更地にして売るかも、ここで検討します（3,000万円控除の要件と関係します）。
4. 売買契約・引き渡し 買主と売買契約を結び、代金の決済と引き渡しを行います。
5. 翌年に確定申告をする 売却して利益が出た場合は、売却した年の翌年に譲渡所得の確定申告をします。3,000万円特別控除や取得費加算の特例を使う場合も、確定申告が必要です。

実家・空き家相続をめぐる7つの落とし穴

当センターのご相談現場で、実際によく見かける実家・空き家相続をめぐる誤解と失敗を、7つに整理いたしました。

1. 名義を親のまま放置し、売るに売れない 相続登記をしないと、その不動産は売却も担保設定もできません。2024年4月から相続登記は義務化され、3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象にもなります。
2. 「空き家のまま放置すれば税金は安い」と誤解する 特定空家・管理不全空家に指定され勧告を受けると、住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が実質的に最大6倍になります。放置はもっともコストのかかる選択です。
3. 相続後にうっかり人に貸して、3,000万円控除を失う 空き家の3,000万円特別控除は「相続後に賃貸・居住に使っていないこと」が要件です。少しでも貸すと使えなくなります。売却前の安易な活用は禁物です。
4. 3,000万円控除の期限（売却年）を逃す 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度自体は2027年末までが期限です。「いつか売ろう」と先延ばしにすると、期限切れで控除を取り逃します。
5. 3,000万円控除と取得費加算を「両方使える」と思い込む この2つは併用できません。相続税額や売却益の大きさによって有利な方が変わるため、必ず両方を試算して選ぶ必要があります。
6. 国庫帰属制度で「どんな土地でも引き取ってもらえる」と思う 建物付き・担保付き・境界不明・管理困難な土地などは対象外です。負担金もかかります。まずは売却や贈与を検討し、最後の手段と位置づけるのが現実的です。
7. 売却益の確定申告を忘れ、特例も使えなくなる 不動産を売って利益が出たら、翌年の確定申告が必要です。3,000万円控除などの特例も、申告して初めて適用されます。申告を忘れると特例も使えず、加算税のリスクもあります。