借地権を相続したら――旧法と新法の分かれ目、存続期間、相続税評価、地主への承諾料の落とし穴

借地権とは――土地を借りて、自分の建物を建てる権利

借地権とは、ごく簡単にいえば「建物を所有する目的で、他人の土地を借りる権利」のことです。土地の所有者を地主（借地権設定者）、土地を借りて建物を建てている人を借地人（借地権者）と呼びます。

借地では、土地は地主のもの、建物は借地人のものという状態になります。ですから、被相続人が借地上に自宅を建てて住んでいた場合、相続人が受け継ぐのは「建物の所有権」と「借地権」の2つということになります。

地上権と賃借権――借地権には2種類ある

細かい話になりますが、借地権には「地上権」にもとづくものと「土地の賃借権」にもとづくものの2種類があります。実務で圧倒的に多いのは賃借権のほうです。本記事も、特に断りのない限り賃借権にもとづく借地権を前提にご説明いたします。

旧借地法と借地借家法――平成4年8月1日が分かれ目

借地権を考えるうえで、まず確認しなければならないのが「その借地権がいつ設定されたか」です。なぜなら、適用される法律が変わるからです。

現在の借地借家法は、公布の日から起算して1年を超えない範囲内において政令で定める日から施行するとされ（同法附則1条）、平成4年8月1日から施行されました。そして注意したいのが経過措置です。

ここは、しばしば大ざっぱに語られるところですので、正確に押さえておきましょう。ここは、しばしば大ざっぱに語られるところですので、正確に押さえておきましょう。

条文の建て付けは、「施行前に設定された借地権にも、新法が適用される」のが原則です（同法附則4条）。そのうえで、借地の要となる次の場面については「なお従前の例による」とされ、旧借地法の扱いが引き継がれます。

• 契約の更新（同法附則6条）
• 建物の朽廃による借地権の消滅（同法附則5条）
• 建物の再築による存続期間の延長（同法附則7条）

「古い借地は旧法」と言われるのは、このためです。おじいさまの代から借りているような古い借地は「旧法借地権」、平成4年8月1日以後に新しく設定された借地は「新法借地権」と呼び分けられます。相続で借地権を受け継いだからといって、この区別が新法に切り替わるわけではありません。相続はあくまで従前の借地権をそのまま承継するものだからです。

ただし、旧法借地権だからといって、新法の規定がまったく及ばないわけではありません。たとえば、後でご説明する借地権の対抗力（10条1項）や建物買取請求権（13条1項）は、旧法借地権にも新法の規定が適用されます。どの規定が働くかは論点ごとに異なる――ここが、借地の分かりにくさの正体です。

普通借地権の存続期間――30年・20年・10年（借地借家法3条・4条）

次に、借地借家法（新法）が適用される普通借地権の存続期間を見てみましょう。「普通借地権」とは、後述する定期借地権ではない、更新のある通常の借地権のことです。

借地借家法3条は、借地権の存続期間を30年と定めています。そして4条は、更新後の期間を、最初の更新については20年、その後の更新については10年と定めています。いずれも、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間によるとされています。逆にいえば、これより短い期間を定めても、その定めは効力を認められないのが原則です。借地人を守るための仕組みだとお考えください。

建物買取請求権――借地借家法13条

借地期間が満了し、契約の更新がないとき、借地人は建物を取り壊して土地を返さなければならないのでしょうか。ここで登場するのが建物買取請求権です。

借地借家法13条は、借地権の存続期間が満了した場合において契約の更新がないときは、借地権者は借地権設定者に対し、建物などを時価で買い取るべきことを請求することができると定めています。せっかく建てた建物が無駄にならないよう配慮された規定です。ただし、この権利が使える場面や「時価」がいくらになるかは事案により異なりますので、実際の場面では専門家にご相談ください。

定期借地権の3類型――一般・事業用・建物譲渡特約付

平成4年の借地借家法で新しく設けられたのが定期借地権です。更新がなく、期間が来たら土地を返すという点が普通借地権との決定的な違いで、次の3類型があります。

一般定期借地権（22条）は存続期間を50年以上として設定するもので、分譲マンションや戸建て分譲でも使われます。事業用定期借地権等（23条）は、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするもので、期間は10年以上50年未満。ロードサイドの店舗などでおなじみです。建物譲渡特約付借地権（24条）は、30年以上経過した時点で建物を地主に譲渡する特約をつけるものです。

相続で承継するとき――地主の承諾も承諾料も原則不要（民法612条）

ここが、借地権の相続でいちばん多くの方が不安に思われるところです。「借地権を引き継ぐのだから、地主さんに承諾をもらい、名義書換料を払わなければならないのでは」――そう考えて、地主から高額な承諾料を求められ、当センターにご相談にいらっしゃる方が実際にいらっしゃいます。

民法612条は、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができないと定めています。これがあるため、「借地権を他人に売る」ときには地主の承諾（と、実務上は承諾料）が必要になります。

しかし、相続は「譲渡」ではありません。相続とは、被相続人の権利義務を相続人が包括的に承継するものであって、当事者の合意で権利を移す譲渡とは性質が異なります。ですから、相続によって借地権を受け継ぐ場面には、民法612条の承諾は必要ないと考えられているのです。そして承諾が不要である以上、承諾料・名義書換料を支払う法律上の義務も、原則としてありません。

やるべきは「建物の相続登記」――借地借家法10条1項

では、借地権を相続したら何をすべきか。いちばん大切なのは、借地上の建物について相続登記（名義変更）をすることです。

借地借家法10条1項は、借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができると定めています。つまり、借地上の建物の登記が、借地権を守る「盾」になっているのです。建物の名義が被相続人のまま放置されていると、その盾が万全とはいえない状態になりかねません。

加えて、2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化されており、正当な理由なく怠れば過料の対象となり得ます。借地上の建物も、当然この義務の対象です。地主への挨拶や契約書の名義の整理とあわせて、建物の相続登記を早めに済ませることを強くお勧めいたします。

借地権の相続税評価――自用地評価額×借地権割合

借地権にはどれくらいの相続税評価額がつくのでしょうか。財産評価基本通達27（借地権の評価）は、借地権の価額を次のように定めています。

自用地としての価額とは、その土地を自分で所有していたと仮定した場合の評価額のことです。これに借地権割合を掛けます。借地権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表に、路線価の数字のうしろにA〜Gの記号で示されています。

たとえば、自用地としての価額が5,000万円、借地権割合が60％（記号D）の土地であれば、借地権の評価額は5,000万円×60％＝3,000万円となります。「借りているだけ」の権利に3,000万円の評価がつく――これが、借地権を軽く見てはいけない理由です。土地評価の基本は相続財産の評価方法で解説しています。

地主側の相続――貸宅地（底地）の評価と「売りにくい」問題

ここまで借地人側の話をしてきましたが、反対に、人に貸している土地（底地）を相続することもあります。この場合の評価を定めているのが財産評価基本通達25（貸宅地の評価）です。

先ほどの例（自用地としての価額5,000万円、借地権割合60％）でいえば、地主が持つ底地の評価額は5,000万円×（1−60％）＝2,000万円ということになります。借地権3,000万円＋底地2,000万円＝5,000万円で、ちょうど自用地の価額に対応する形です。

なお、底地であっても貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の対象となり得る場合があります。要件は細かく定められていますので、適用の可否は必ず税理士にご確認ください。

借地権の相続でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談や情報収集の中で見えてきた、借地権の相続をめぐるよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 「土地は借り物だから相続財産ではない」と思い込む 借地権は原則として相続税の課税対象です。自用地としての価額の6割から9割になることもあり、申告漏れは税務調査で問題になり得ます。
2. 相続なのに、請求されるまま承諾料・名義書換料を払ってしまう 相続による承継は民法612条の「譲渡」にあたらず、承諾も承諾料も法律上は原則不要です。払う前にご相談ください。
3. 借地上の建物の相続登記を後回しにする 借地権は「借地上の建物の登記」で第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。2024年4月からは相続登記が義務化されてもいます。
4. 旧法借地権か新法借地権かを確認しない 平成4年8月1日より前に設定された借地権は、契約の更新や建物の朽廃・再築の場面で、なお旧借地法の扱いが引き継がれます（借地借家法附則5条〜7条）。相続しても、この区別が新法に切り替わるわけではありません。一方で対抗力や建物買取請求権など新法が適用される部分もあり、論点ごとの確認が必要です。
5. 普通借地権と定期借地権を混同する 定期借地権には更新がありません。相続したら残存期間と終了時の取決めを必ず契約書で確認しましょう。
6. 親子間の使用貸借を借地権だと思ってしまう 親の土地に子が無償で家を建てている場合、原則として借地権は生じず、その土地は自用地として評価されます。
7. 底地を「評価額どおりに売れる」と考える 底地は相続税評価額はつくのに換金しにくい財産です。借地人との売買・交換・共同売却など、早めの話し合いが解決の近道です。