相続した土地と取得時効――20年・10年の占有で所有権を取得する民法162条、「所有の意思」と親が借りていた土地、共同相続人の一人が使い続けてきた不動産、時効の援用と登記、一時所得の課税まで完全ガイド

取得時効とは――20年・10年の占有で所有権を取得するしくみ（民法162条）

取得時効は、一定の期間、一定の条件を満たして物を占有し続けた人が、その物の所有権を取得する制度です。民法162条は、次の2つの場合を定めています。

ここでいう「善意」とは、日常の言葉の意味とは異なり、自分の物であると信じていたことをいいます。「過失がなかった」とは、そう信じたことについて落ち度がなかった、という意味です。登記の名義を確かめれば他人の土地だと分かったはずだ、という場合には、過失があったと判断されることがあります。

条件を整理します

法律が占有者を助ける「推定」

何十年も前の占有の様子を、すべて証拠で示すのは容易ではありません。そこで民法は、占有者について、いくつかの推定を置いています。

• 占有者は、所有の意思をもって、善意で、平穏に、かつ、公然と占有をするものと推定されます（民法186条1項）。
• 前後の2つの時点で占有をした証拠があるときは、占有は、その間継続したものと推定されます（民法186条2項）。

「無過失」は推定の対象に入っていません。10年の取得時効を主張する場合は、過失がなかったことを、主張する側が示す必要があるとされています。また、推定は、相手方が反対の事実を証明すれば覆ります。この点が、次の章のテーマです。

カギは「所有の意思」――自主占有と他主占有、推定とそれが覆るとき（民法186条）

取得時効でもっとも争いになりやすいのが、所有の意思です。所有の意思のある占有を自主占有、所有の意思のない占有を他主占有といいます。

所有の意思があるかどうかは、占有している人の内心の気持ちではなく、占有を始めた原因（権原）の性質や、占有に関する事情から、外形的・客観的に判断されます。

推定が覆されるのは、どのような場合か――最高裁判所 昭和58年3月24日判決

占有者には所有の意思が推定されますので、取得時効を争う側（登記名義人など）が、所有の意思がないことを証明する必要があります。最高裁判所は、この推定が覆される場合として、次の2つを示しています（最高裁判所第一小法廷 昭和58年3月24日判決・民集37巻2号131頁）。

1. 他主占有の権原が証明されたとき占有者が、その性質上所有の意思のないものとされる権原（賃貸借・使用貸借など）にもとづいて占有を取得した事実が証明された場合です。
2. 他主占有をうかがわせる事情が証明されたとき占有者が占有中、真の所有者であれば通常はとらない態度を示し、または所有者であれば当然とるべき行動に出なかったなど、外形的客観的にみて、他人の所有権を排斥して占有する意思を有していなかったものと解される事情が証明された場合です。

2つ目について、実際の裁判では、登記の名義を移す手続きを求めたことがあるか、固定資産税をだれが負担してきたか、名義人に対してどのような態度をとってきたかといった事情が、総合的に検討されます。ただし、ひとつの事情だけで結論が決まるものではありません。「固定資産税を払ってきたから時効が認められる」「払っていないから認められない」と単純にいえるわけではない点に、ご注意ください。

相続と占有――親の占有を引き継ぐ、自分の占有だけを主張する（民法187条）

取得時効の期間は、1人で満たさなければならないわけではありません。民法187条は、占有を引き継いだ人について、2つの選択肢を認めています。

相続の場面でも、この考え方が当てはまると解されています。たとえば、父が所有の意思をもって12年間占有し、その後、相続した子が8年間占有を続けた場合、通算して20年の占有を主張することが考えられます。

10年の取得時効と、占有の承継

占有を併せて主張する場合、10年の取得時効に必要な「善意・無過失」は、だれについて、いつの時点で判断するのでしょうか。最高裁判所は、不動産の占有主体に変更があって、承継された2個以上の占有が併せて主張された場合には、民法162条2項にいう占有者の善意・無過失は、その主張にかかる最初の占有者につき、その占有開始の時点において判定すれば足りると判断しています（最高裁判所第二小法廷 昭和53年3月6日判決・民集32巻2号135頁）。

親の占有が「借りていた」ものだった場合

問題は、親の占有に所有の意思がなかった場合です。親が土地を借りて使っていたのであれば、親の占有は他主占有です。相続人が親の占有を併せて主張すると、所有の意思がないという性質も引き継ぐことになりますので、取得時効は成立しません。

それでは、相続人が、親が借りていたことを知らず、自分のものだと信じて使ってきた場合はどうでしょうか。これが、次の章で扱う「相続と新たな権原」の問題です。

親が「借りていた」土地を相続したとき――相続と「新たな権原」（民法185条）

民法185条は、権原の性質上、占有者に所有の意思がないものとされる場合には、次のいずれかがなければ、占有の性質は変わらないと定めています。

• 占有者が、自己に占有をさせた者に対して、所有の意思があることを表示すること
• 新たな権原により、更に所有の意思をもって占有を始めること

借りていた人が、心の中で「これは自分のものだ」と思うようになっただけでは、占有の性質は変わりません。貸主に対してはっきりと所有の意思を表示するか、売買などの新しい原因によって占有を始める必要があります。

相続は「新たな権原」になりうるか――最高裁判所 昭和46年11月30日判決

相続は、亡くなった方の地位をそのまま引き継ぐものです。そのため、相続によって占有の性質が変わるのかどうかが問題になりました。最高裁判所は、次のように判断しています（最高裁判所第三小法廷 昭和46年11月30日判決・民集25巻8号1437頁）。

相続人が、相続をきっかけに自分でその不動産を事実上支配するようになり、その占有に所有の意思があるとみられる場合には、親の占有とは切り離して、相続人自身の占有として取得時効を主張する余地がある、ということです。なお、この事件そのものでは、相続人の占有に所有の意思があったとは認められず、時効による取得は否定されています。

証明するのは相続人の側です――最高裁判所 平成8年11月12日判決

ただし、この場合は、通常の取得時効と異なる点があります。最高裁判所は、他主占有者の相続人が独自の占有にもとづく取得時効の成立を主張する場合には、相続人において、その事実的支配が外形的客観的にみて独自の所有の意思にもとづくものと解される事情を証明すべきであると判断しました（最高裁判所第三小法廷 平成8年11月12日判決・民集50巻10号2591頁）。

前の章までで見たとおり、通常は、占有者に所有の意思が推定されます（民法186条1項）。しかし、親の占有が他主占有であった場合に、相続人が独自の占有を主張するときは、相続人の側が、所有の意思を裏付ける事情を証明しなければなりません。

この判決の事案では、相続人が、亡くなった方が生前に不動産の贈与を受けていたものと信じて、登記済証を所持し、固定資産税を納付し、管理・使用を専行し、賃借人から賃料を取り立てて生活費に充てていたこと、名義人の側もそのような支配の状況を認識しながら異議を述べていなかったことなどの事実関係のもとで、取得時効の成立が認められています。個別の事案についての判断であり、同じような事情があれば必ず認められる、というものではありません。

共同相続人の一人が長年使ってきた不動産――単独の取得時効が認められる場面は限られます

「兄弟のうち自分だけが実家に住み続けて、固定資産税も払ってきた。遺産分割はしていないが、もう自分のものになっているのではないか」というご相談もあります。

相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属します（民法898条1項）。共同相続人の一人が相続財産を占有している場合、その占有は、自分の持分については所有者としての占有ですが、ほかの相続人の持分については、原則として所有の意思のない占有であると考えられています。ほかにも相続人がいることを知りながら使っているだけでは、不動産全体を単独で時効取得することはできません。

例外的に認められた事例――最高裁判所 昭和47年9月8日判決

最高裁判所は、次のような事情のもとで、共同相続人の一人が、相続の時から、相続財産について単独所有者としての自主占有を取得したと判断しています（最高裁判所第二小法廷 昭和47年9月8日判決・民集26巻7号1348頁）。

• 共同相続人の一人が、単独に相続したものと信じて疑わず、相続開始とともに相続財産を現実に占有したこと
• その管理・使用を専行し、収益を独占してきたこと
• 公租公課も自己の名で、その負担において納付してきたこと
• これについて、ほかの相続人が何ら関心をもたず、異議も述べなかったこと

この判決は、旧民法の時代（昭和15年）に開始した相続について、戸主であった相続人が、家族の死亡による相続が共同の相続であることに思い至らず、自分が単独で相続したものと誤信していた、という事情のもとでの判断です。現在の相続で、ほかに相続人がいることを知っている場合には、同じ結論になるとは限りません。

遺産分割で解決するのが基本です

相続人の間の不動産の帰属は、本来、遺産分割によって決めるものです。長年の居住や管理、費用の負担は、遺産分割の話し合いの中で考慮を求めていくことになります。なお、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則として特別受益や寄与分の主張ができなくなりますので（民法904条の3）、長く放置することには注意が必要です。共有のままにしておくリスクは、不動産の共有相続の記事で整理しています。

相続回復請求権との関係――最高裁判所 令和6年3月19日判決

相続人でない人や、ほかの相続人の相続分まで自分のものとして占有している人（表見相続人）に対して、本来の相続人が財産の回復を求める権利を、相続回復請求権といいます。この権利は、相続権を侵害された事実を知った時から5年、相続開始の時から20年で消滅します（民法884条）。

この期間と取得時効の関係について、最高裁判所は、相続回復請求の相手方である表見相続人は、真正相続人の有する相続回復請求権の消滅時効が完成する前であっても、当該真正相続人が相続した財産の所有権を時効により取得することができると判断しました（最高裁判所第三小法廷 令和6年3月19日判決・民集78巻1号63頁）。相続回復請求権の期間が残っていても、取得時効の条件が満たされれば、時効による取得が認められる場合がある、ということです。相続回復請求権については、相続回復請求権の記事をご覧ください。

時効を主張する手続き――援用・登記・訴訟と、所有者の側ができること

援用――「時効の利益を受けます」という意思表示

時効は、当事者が援用しなければ、裁判所がこれによって裁判をすることができません（民法145条）。期間が過ぎれば自動的に名義が変わる、というものではなく、時効によって利益を受ける人が、その意思を表示する必要があります。援用は、裁判の中で行うこともあれば、裁判の前に内容証明郵便などで行うこともあります。

時効の効力は、その起算日にさかのぼります（民法144条）。取得時効が認められると、占有を始めた時から所有者であったものとして扱われます。

登記――相手方の協力が得られるかどうかで、道筋が分かれます

取得時効によって所有権を取得しても、登記をしなければ、第三者に対抗することができません（民法177条）。時効の期間が過ぎたあとに、名義人から土地を買い受けて登記を備えた人が現れると、その人に対して所有権を主張できなくなるおそれがあります。期間が過ぎていると考えられる場合は、早めに登記まで進めることが大切です。

名義人が何代も前の方で、相続人が数十人にのぼる、という例もあります。相続人を調べるための戸籍の収集から始まりますので、時間と費用がかかります。具体的な手続きは、司法書士または弁護士にご相談ください。

時効が完成しない場合・期間が数え直しになる場合

• 占有者が任意にその占有を中止し、または他人によってその占有を奪われたときは、取得時効は中断します（民法164条）。
• 所有者が、裁判上の請求（明渡しを求める訴訟など）をした場合には、その手続きが終了するまでの間、時効は完成しません。確定判決などによって権利が確定したときは、時効は新たに進行を始めます（民法147条）。

所有者の側ができること

反対に、ご自身の土地を他人が使っている場合には、取得時効が成立しないよう、関係をはっきりさせておくことが大切です。

• 貸しているのであれば、契約書を作る：賃貸借や使用貸借であることが書面で確認できれば、相手方の占有は他主占有であることが明らかになります。親族の間の無償の貸し借りほど、書面がないまま代替わりしがちです。
• 相続のたびに、所有する不動産を確認する：遠方の土地や、先代が人に使わせていた土地は、把握されないまま年月が過ぎることがあります。相続登記を済ませ、現地の状況を確認します。
• 無断で使われている場合は、早めに対応する：話し合いで解決しない場合は、弁護士に相談して、明渡しの請求などを検討します。

境界線の位置をめぐって、越境して使われている部分に取得時効が主張されることもあります。境界については、筆界特定制度の記事をご覧ください。

税金と費用――時効取得は一時所得、登記にかかる税金

所得税――時効を援用した年の一時所得

土地などの財産を時効の援用により取得した場合には、取得した財産の価額（時価）が経済的利益となり、取得した日の属する年分（時効を援用したとき）の一時所得として、所得税の課税対象になります（国税庁タックスアンサーNo.1493）。

課税の対象になるのは、この一時所得の金額をさらに2分の1にした金額です。たとえば、時価1,000万円の土地を時効取得し、そのために直接要した金額が100万円であった場合、一時所得の金額は850万円、課税の対象になるのはその2分の1の425万円となります（ほかに一時所得がない場合）。これがほかの所得と合算されて、所得税と住民税が計算されます。

相続税との関係

時効取得は、相続や贈与による取得ではありませんので、時効を援用して取得した方ご自身には、上のとおり所得税が課されます。一方、時効の期間が過ぎたあと、援用をしないまま占有者が亡くなった場合や、登記名義人の側に相続があった場合に、その土地を相続税の計算でどう扱うかは、援用の有無や時期、争いの状況によって判断が分かれます。該当する場合は、税理士にご相談ください。

登記にかかる費用

時効取得による所有権移転登記には、登録免許税がかかります。また、不動産を取得したことにより、不動産取得税の対象になることがあります。訴訟による場合は、訴訟費用や弁護士費用、名義人の相続人を調べるための戸籍収集の費用も必要です。税率や金額は、登記の内容や土地の評価額によって異なりますので、最新の取扱いは法務局・都道府県税事務所でご確認ください。

取得時効と相続でよくある7つの落とし穴

1. 「長く使っていれば、自動的に自分のものになる」と考える 取得時効は、援用をしてはじめて効力が生じます（民法145条）。名義を変えるには、登記の手続きも必要です。
2. 借りていた土地にも、取得時効が成立すると考える 賃貸借や使用貸借による占有には、所有の意思がありません。何十年使っていても、原則として取得時効は成立しません。
3. 親の占有を通算すれば、かならず有利になると考える 前の占有者の占有を併せて主張すると、その瑕疵も引き継ぎます（民法187条2項）。親が借りていた場合は、通算するとかえって不利になります。
4. 「相続したのだから自分のものだと信じていた」と言えば足りると考える 親が他主占有だった場合は、相続人の側が、独自の所有の意思を裏付ける事情を証明する必要があります（最高裁判所 平成8年11月12日判決）。
5. 実家に住み続けていれば、ほかの相続人の持分も時効で取得できると考える ほかの相続人の持分については、原則として所有の意思が認められません。遺産分割で解決するのが基本です。
6. 期間が過ぎたあと、登記をしないまま放置する 登記をしなければ、第三者に対抗することができません（民法177条）。名義人側から買い受けて登記を備えた人が現れるおそれがあります。
7. 時効で取得すれば、税金はかからないと考える 時効を援用した年の一時所得として、土地の時価をもとに所得税がかかります（国税庁タックスアンサーNo.1493）。