所有者不明土地管理制度・管理不全土地管理制度とは――2023年4月施行、隣の空き地・放置された隣家に使える民法264条の2以下を完全ガイド

「人」ではなく「土地」に管理人を付ける――2023年4月に始まった2つの制度

まず、この2つの制度が生まれた背景を押さえておきます。ここが分かると、条文が読みやすくなります。

これまで何が困っていたのか

登記簿の名義人が何十年も前に亡くなったまま、相続登記がされていない土地。相続人は十数人に膨れ上がり、その多くが所在不明。いわゆる「所有者不明土地」問題です。隣地の方が困っていても、あるいは自治体が公共事業のために取得したくても、交渉する相手がいないという壁にぶつかります。

そこで従来は、不在者財産管理人（民法25条）や相続財産清算人（民法952条）の選任を申し立てていました。けれども、これらは「その人の財産全体」を管理する制度です。目の前の土地一筆だけを何とかしたいのに、その人が全国に持っているかもしれない財産まで含めて、管理人が面倒を見ることになる。結果として、手続きは長期化し、予納金も高額になりがちでした。

4つの管理命令が新設されました

2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法により、次の4つの管理命令が設けられました。いずれも民法の第2編（物権）第3章（所有権）に置かれています。

所有者不明土地管理制度――対象と申立て（民法264条の2）

まず、所有者不明土地管理制度から見ていきます。条文の要件は、意外にすっきりしています。

要件（民法264条の2第1項）

• ①所有者を知ることができない、またはその所在を知ることができない土地であること……土地が数人の共有に属する場合は、共有者を知ることができない、または所在を知ることができない共有持分が対象になります。「全部が所有者不明でなくてもよい」というのが、この制度の使い勝手のよいところです。
• ②必要があると認められること……裁判所の判断です。
• ③利害関係人の請求があること……条文の文言は「利害関係人」です。

この3つが満たされると、裁判所はその請求に係る土地または共有持分を対象として、所有者不明土地管理人による管理を命ずる処分をすることができます。そして管理命令をする場合には、その命令の中で管理人を選任しなければならないとされています（同条4項）。

管理命令の効力は、土地の上の動産にも及びます

見落とされやすい点ですが、所有者不明土地管理命令の効力は、その土地にある動産（その土地の所有者等が所有するものに限る）にも及びます（民法264条の2第2項）。放置された資材や車両なども、管理の対象に取り込めるということです。

また、管理・処分その他の事由により管理人が得た財産についても、管理命令が取り消された後に必要があると認めるときは、あらためて管理命令をすることができるとされています（同条3項）。

建物の場合（民法264条の8）

建物についても、所有者不明建物管理命令という同じ仕組みが用意されています（民法264条の8）。建物の場合、命令の効力は、その建物にある動産に加えて、その建物を所有するための「敷地に関する権利」（賃借権その他の使用収益を目的とする権利。所有権を除く）にも及ぶとされています（同条2項）。借地上の建物が放置されているケースを想定した規定です。

管理人にできること・できないこと――売却には裁判所の許可（民法264条の3）

選ばれた管理人には、どこまでの権限があるのか。ここが実務上いちばん重要です。

管理処分権は、管理人に「専属」します

民法264条の3第1項は、所有者不明土地等の管理および処分をする権利は、所有者不明土地管理人に専属すると定めています。「専属する」という言葉が使われている点が、後で述べる管理不全の制度との決定的な違いです。

条文を正確に見ておきます。民法264条の3第2項は、管理人が次に掲げる行為の範囲を超える行為をするには、裁判所の許可を得なければならないとし、その「次に掲げる行為」として一 保存行為、二 所有者不明土地等の性質を変えない範囲内において、その利用または改良を目的とする行為を挙げています。ただし書で、この許可がないことをもって善意の第三者に対抗することはできないとされています。

管理人の義務（民法264条の5）

管理人は、所有者不明土地等の所有者（共有持分を有する者を含む）のために、善良な管理者の注意をもって、その権限を行使しなければならないとされています（民法264条の5第1項）。申立てをした人のために働く立場ではないという点は、押さえておく必要があります。

また、数人の共有持分を対象として管理命令が発せられたときは、対象とされた共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使しなければならないとされています（同条2項）。

手続きの流れ――公告と1か月以上の異議期間、登記、供託（非訟事件手続法90条）

手続きの細目は、非訟事件手続法に定められています。所有者不明土地・建物の管理命令については同法90条です。

1. 申立て（管轄＝不動産の所在地を管轄する地方裁判所） 民法第2編第3章第4節の規定による非訟事件は、裁判を求める事項に係る不動産の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属するとされています（非訟事件手続法90条1項）。家庭裁判所ではなく地方裁判所である点にご注意ください。
2. 裁判所による公告と、1か月以上の異議届出期間 裁判所は、①申立てがあったこと、②異議があるときは一定の期間内に届け出るべきこと、③届出がないときは管理命令がされることを公告し、その期間が経過した後でなければ管理命令をすることができないとされています。そしてこの期間は1か月を下ってはならないとされています（非訟事件手続法90条2項）。
3. 管理命令と管理人の選任 要件が認められれば、裁判所は管理命令を発し、その中で管理人を選任します（民法264条の2第4項）。実務上は弁護士・司法書士が選任されることが想定されています。
4. 管理命令の登記が嘱託されます 管理命令があった場合、裁判所書記官は職権で、遅滞なく、対象とされた土地または共有持分について管理命令の登記を嘱託しなければならないとされています（非訟事件手続法90条6項）。登記簿を見れば、管理命令が出ていることが分かるということです。取消しの裁判があったときは、登記の抹消が嘱託されます（同条7項）。
5. 管理・処分（売却には許可） 保存行為・利用改良行為は許可なく、それを超える行為は裁判所の許可を得て行います（民法264条の3第2項）。許可の申立てをする場合には、その許可を求める理由を疎明しなければならないとされています（非訟事件手続法90条3項）。
6. 金銭が生じたときは供託することができます 管理人は、管理・処分その他の事由により金銭が生じたときは、所有者のために、その土地の所在地の供託所に供託することができるとされ、供託したときは法務省令で定めるところにより公告しなければならないとされています（非訟事件手続法90条8項）。
7. 管理命令の取消し 管理すべき財産がなくなったとき（全部が供託されたときを含む）その他財産の管理を継続することが相当でなくなったときは、裁判所は、管理人もしくは利害関係人の申立てにより、または職権で、管理命令を取り消さなければならないとされています（同条10項）。
8. 所有者が現れたとき 所有者が、その所有権が自己に帰属することを証明したときは、裁判所は、その所有者の申立てにより管理命令を取り消さなければならないとされ、その場合管理人は所有者に対し、事務の経過と結果を報告し、財産を引き渡さなければならないとされています（同条11項）。

管理不全土地・建物管理制度――所有者が分かっていても使える（民法264条の9）

次に、もうひとつの制度です。こちらは「持ち主は分かっている。連絡も取れる。けれども、まったく管理してくれない」という場合に使います。

要件（民法264条の9第1項）

条文は、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利または法律上保護される利益が侵害され、または侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該土地を対象として、管理不全土地管理人による管理を命ずる処分をすることができるとしています。

建物についても、管理不全建物管理命令が同じ枠組みで用意されています（民法264条の14）。その効力は、建物にある動産と、建物を所有するための敷地に関する権利にも及ぶとされています（同条2項）。

所有者不明の制度との、決定的な3つの違い

この「所有者の同意」は、制度の性格をよく表しています。所有者不明の場合は、そもそも同意を求める相手がいない。だから裁判所の許可だけで足りる。これに対し管理不全の場合は、所有者がそこにいる。だから、その財産を売り払うには本人の同意が要る――という整理です。「管理はさせるが、財産権は奪わない」という線引きだとご理解ください。

管理不全の管理人の義務と、許可の疎明

管理不全土地管理人も、管理不全土地等の所有者のために、善良な管理者の注意をもって、その権限を行使しなければならないとされています（民法264条の11第1項）。また、共有に属する場合には、共有持分を有する者全員のために、誠実かつ公平にその権限を行使しなければならないとされています（同条2項）。

手続き面では、民法264条の10第2項の許可の申立てをする場合には、その許可を求める理由を疎明しなければならないとされ（非訟事件手続法91条2項）、許可の裁判をする場合には、対象とされた土地の所有者の陳述を聴かなければならないとされています（同条3項2号）。所有者の手続保障が厚く設計されているのが、この制度の特徴です。

従来の制度との使い分け――不在者財産管理人・相続財産清算人との違い

新制度ができたからといって、従来の制度がなくなったわけではありません。状況に応じて使い分けます。

選び方の考え方

• 目的が「その土地一筆をどうにかしたい」だけなら……新しい管理制度のほうが、対象が絞られる分、手続きも費用も抑えられる可能性があります。
• 目的が「遺産分割協議を成立させたい」なら……協議には相続人全員の参加が必要ですので、行方不明の相続人については不在者財産管理人、相続人がいるかどうか分からない場合は相続財産清算人という従来の枠組みが必要になります。前者は行方不明の相続人がいるときの遺産分割、後者は相続人がいないときの記事で詳しく扱っています。
• 目的が「共有関係を解消したい」なら……2023年施行の改正では、所在等不明共有者の持分の取得・譲渡という別の仕組みも設けられています。不動産の共有相続のリスクと解消方法の記事をご覧ください。
• 目的が「いらない土地を手放したい」なら……相続土地国庫帰属制度の検討対象になり得ます。

費用は誰が負担するのか――予納金と報酬（民法264条の7・264条の13）

最後に、多くの方が気にされる費用の話です。

条文上の建前

民法264条の7は、所有者不明土地管理人は、所有者不明土地等から裁判所が定める額の費用の前払および報酬を受けることができるとし（1項）、管理に必要な費用および報酬は、所有者不明土地等の所有者（共有持分を有する者を含む）の負担とすると定めています（2項）。

管理不全土地管理人についても、管理不全土地等から裁判所が定める額の費用の前払および報酬を受けることができ（民法264条の13第1項）、その費用および報酬は管理不全土地等の所有者の負担とするとされています（同条2項）。

費用対効果を、冷静に見積もること

私たちがご相談をお受けするときに必ず申し上げるのは、「その手続きにかける費用と、それによって得られるものを、並べて比べてください」ということです。隣地の樹木を処理してもらうために、予納金と弁護士費用をかけるのが見合うのか。自治体の相談窓口や、相続人のおひとりとの直接交渉で解決できないか。制度を使うのは、それらを尽くした後でも遅くはありません。

所有者不明土地・管理不全土地の管理制度でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談の中で見えてきた、この2つの制度をめぐるよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 「申し立てれば、その土地を買える」と思っている 取得のための制度ではありません。管理人は所有者のために善良な管理者の注意をもって権限を行使する立場であり（民法264条の5第1項）、売却には裁判所の許可が必要です（同264条の3第2項）。後から所有者が現れて所有権の帰属を証明すれば、管理命令は取り消されます（非訟事件手続法90条11項）。
2. 家庭裁判所に申し立ててしまう 管轄は、裁判を求める事項に係る不動産の所在地を管轄する地方裁判所です（非訟事件手続法90条1項・91条1項）。不在者財産管理人（家庭裁判所）や相続財産清算人（家庭裁判所）と混同しやすい点です。
3. 「すぐに何とかなる」と期待してしまう 所有者不明の管理命令には、公告と、1か月を下ってはならない異議届出期間があり、その期間の経過前には命令をすることができません（非訟事件手続法90条2項）。緊急の危険への即効薬ではありません。
4. 管理不全の制度でも、裁判所の許可さえあれば売れると思っている 管理不全の場合は、裁判所の許可に加えて、所有者の同意が必要です（民法264条の10第3項）。所有者不明の場合（許可のみ）とのいちばん大きな違いです。
5. 費用が「所有者の負担」と書いてあるので、自分は払わないと思っている 条文上の負担者は所有者ですが（民法264条の7第2項・264条の13第2項）、実務では申立人が予納金を納める運用とされています。土地に価値がなければ、回収できないことも十分に考えられます。
6. 同じ改正法だからと、施行日を取り違える 民法の管理制度は2023年（令和5年）4月1日、相続登記の申請義務化は2024年（令和6年）4月1日、住所等変更登記の義務化は2026年（令和8年）4月1日から、それぞれ施行されています。制度ごとに施行日が異なります。
7. そもそも「自分の家の相続登記」を後回しにしている 所有者不明土地の多くは、相続登記がされないまま世代を重ねたことから生まれます。いま困っている隣地の状況は、放置すればご自身の土地の未来でもあります。相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。