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家を売りたい方、住み替え先を探す方──。全国どこの不動産でも、相続なんでも相談センターが 不動産・税・登記の専門家ネットワークで橋渡しします。 売り先行か買い先行か、税の特例、相場の見極め、「売りにくい家」の解決まで、 日本一くわしくご案内します。初回相談無料・秘密厳守。
どちらのご相談も無料で承ります。当センターが間に入り、双方を専門家ネットワークで橋渡しします。
住み替え・相続・空き家。「いくらで売れる？」「この家は売れる？」というところから、全国の物件に対応します。
便利な街へ、家族の近くへ、地方へ。住み替え先の選び方から、使える補助・支援制度までご案内します。
家・土地・空き家を手放したい
不動産・税理士・司法書士の
専門家ネットワークで仲介・調整
次の住まい・移住先を探したい
＊当センターは、売り手・買い手双方のご相談を受け、提携する不動産会社・専門家を通じて最適なマッチングと手続きをサポートします。物件情報の取り扱いは個別にご案内します。
空き家の急増、相続登記の義務化、価格上昇。動くべき理由が重なっています。数字で見てみましょう。
出典：総務省「令和5年 住宅・土地統計調査（速報）」、国土交通省「不動産価格指数（2025年2月）」、法務省（相続登記の申請義務化）。空き家は放置するほど傷み・管理費・特定空家リスクが高まるため、お元気なうち・名義が動くうちの早めの判断が結果的に有利になりやすいといえます。
住み替えで最初に決めるのが順番です。資金に余裕があるか、仮住まいを避けたいかで選びます。
| 仕組み | 内容 | こんな時に |
|---|---|---|
| 住み替えローン | 今の家の住宅ローン残債と、新居の購入資金をまとめて借りるローン。残債が売却額を上回る（オーバーローン）場合に使える。 | ローンが残っていて、売っても完済できない時 |
| つなぎ融資 | 売却代金が入るまでの一時的な立替え融資。買い先行で一時的に資金が必要な時に使う短期のつなぎ。 | 買いが先・売却代金の入金が後になる時 |
| 買取・買取保証 | 不動産会社が直接買い取る方法。相場より安くなりやすいが、早く・確実に現金化できる。 | 期限がある・確実にいつまでに売りたい時 |
※住み替えローン・つなぎ融資は金融機関の審査・条件があり、金利や手数料の負担も伴います。資金計画は売却見込み額の精査とあわせて、早めにご相談ください。
「いつ売る・いつ買う」の判断材料に。直近の全国データの要点です。
| テーマ | 動向（直近） | 住み替えへの示唆 |
|---|---|---|
| 不動産価格指数 | 住宅総合 約144、マンション 約213（2010年=100／2025年2月）。マンションは2013年以降ほぼ一貫して上昇。 | 売り手に追い風の局面。高く売れる一方、買う側は予算管理が重要。 |
| 中古マンション | 新築高騰の波及で高水準。首都圏は2025年に入っても前年比で上昇基調が続く。 | 売却の好機。買い替えは「売り」と「買い」の価格バランスを見る。 |
| 中古戸建て | マンション高騰を避けた需要が戸建てへ。首都圏の中古戸建て成約が大きく増加。 | 戸建て売却の引き合いが強い。立地次第で想定より動きやすい。 |
| 地方・郊外 | 都市部ほどの上昇はなく、エリア差が大きい。空き家・調整区域は売り方の工夫が必要。 | 価格より「出口設計」が重要。下記の解決策を参照。 |
出典：国土交通省「不動産価格指数」、各不動産流通機構・調査（2025年）。相場は時期・エリア・物件で大きく異なります。正確な査定額は個別にご相談ください（実際の成約事例＝レインズ等で確認します）。
| 圏域 | 中古マンション（目安） | 中古戸建て（目安） | 出典 |
|---|---|---|---|
| 首都圏 東京・神奈川・埼玉・千葉 | 平均 約4,700万円前後（㎡単価 約83万円）。東京区部は㎡約131万円と突出、千葉県は㎡約41万円とエリア差が大きい。 | 平均 約4,000万円 | 東日本レインズ 2025年 |
| 近畿圏 大阪・京都・兵庫ほか | 平均 約3,200万円。大阪市は約4,150万円。 | 平均 約2,400万円。大阪市は約3,600万円。 | 近畿レインズ 2025年 |
| 中部圏 愛知中心 | 愛知県 約2,440万円、名古屋市 約2,900万円。 | 立地による差が大きい。 | 中部レインズ 2025年 |
| その他の地方 | 都市部ほどの上昇はなく、市町村・立地で差が大きい。空き家・調整区域は価格より「出口設計」が重要。 | 同左 | 各地のレインズ／ 公示地価等 |
※上記は2025年の成約データ等にもとづく目安で、時期・エリア・物件で大きく異なります。県・市区町村単位の相場や個別物件の査定額は、レインズの成約事例をもとに個別にご案内します。このコーナーは今後、地域・県別に少しずつ拡充していきます。
全国共通で“売りにくい”とされる家には、はっきりした理由があります。理由が分かれば「出口」はつくれます。クリックで詳しい解説をご覧いただけます。
市街化調整区域は、原則として新たに建物を建てられないエリア。とくに分家住宅などは「その人だから建てられた家」という性格があり、第三者へ売るには都市計画法上の条件（事前協議・開発許可等）を満たす必要があります。
農地の売買には農業委員会の許可が必要で、許可のない契約は無効。農地のまま売る（農地法3条）・宅地に転用して売る（同5条）・農用地区域（青地）は先に「農振除外」が必要、など段取りが変わります。
建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、今の建物を壊すと建て替えできない「再建築不可」。住宅ローンが付きにくく、買主が限られます。
建物は自分、土地は地主から借りている「借地権」物件は、売却に地主の承諾（承諾料）が必要なことが多く、手続きが複雑です。
相続などで複数人の共有になっている不動産は、全員の同意がないと売れません。連絡が取れない共有者がいると、さらに難しくなります。
亡くなった親・祖父母の名義のままの不動産は、そのままでは売却できません。2024年4月から相続登記が義務化され（過去の相続も対象・過料あり）、名義整理は避けて通れません。
都市部に住みながら、地方の実家を管理・売却するのは負担が大きいもの。現地確認・役所調査・草刈り・残置物処理など、手間が重なります。
売却益（譲渡所得）には税金がかかりますが、住み替え・相続には大きな特例があります。使えるかどうかで手取りが数百万円変わることも。代表的なものを整理しました。
| 特例 | 内容（ざっくり） | 主な要件・期限 |
|---|---|---|
| 居住用財産の 3,000万円特別控除 | マイホームを売った利益から最大3,000万円を差し引ける。多くの自宅売却で税金がゼロに。 | 自分が住んでいた家であること等。所有期間は問わない。適用には確定申告が必要。 |
| 10年超所有の 軽減税率 | 所有10年超のマイホームは、3,000万円控除後の残りにも軽減税率（課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分で所得税10％＋住民税4％＝計14.21％）。 | 売った年の1月1日時点で所有期間10年超。3,000万円控除と併用可。 |
| 特定居住用財産の 買換え特例 | マイホームを売って買い換えると、売却益への課税を次回売却まで繰り延べ。 | 所有・居住とも10年超など要件が厳しい。適用期限あり（要確認）。3,000万円控除とは選択制。 |
| 相続した空き家の 3,000万円特別控除 | 相続した亡親の住まい（空き家）を売る際、利益から最大3,000万円を控除。 | 相続開始から3年を経過する年の12/31までに譲渡。耐震改修 or 取壊しが要件（2024年以降は譲渡後・翌年2/15までの実施でも可）。適用期限：2027年（令和9年）12/31まで。 |
| 住宅ローン減税 （買う側） | 住み替え先を住宅ローンで購入すると、年末残高の0.7％を所得税等から控除。 | 省エネ基準適合が必須。子育て世帯等（19歳未満の子あり又は夫婦どちらか40歳未満）は借入限度額が上乗せ。床面積要件の緩和等あり（年度の改正に注意）。 |
出典：国土交通省「居住用財産の譲渡に関する特例措置」（こちら）、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」（こちら）、「住宅ローン減税」（こちら）、国税庁No.3306。 税の取り扱いは個人の状況・年度の改正で変わります。適用可否・税額は必ず税理士・税務署にご確認ください（当センターの提携税理士がサポートします）。
「広い戸建てを持て余す」「階段や庭がつらい」。手放さずに活用する方法も含め、選択肢を比べてみましょう。
戸建てを売却し、駅近マンションや平屋、家族の近くへ。バリアフリー・利便性・管理の楽さが手に入る王道。
◯ 売却資金で住み替え／管理負担が軽くなる
△ 引越し・新生活の手間／立地で価格差
見守り・生活支援のある住まいへ。自宅は売却 or 賃貸で費用に充てる方法もあります。
◯ 安心・介護への備え
△ 費用・入居条件の確認が必要
自宅を売却して現金化し、その家に賃貸として住み続ける方法。引越し不要でまとまった資金を確保。
◯ 住み続けながら現金化
△ 売却額は相場より低め／家賃が発生
自宅を担保に老後資金を借り、亡くなった後に自宅売却で返済する仕組み。住み続けたい方向け。
◯ 住み続けられる／毎月は利息のみ等
△ 金利変動・担保評価・相続人の同意が必要
※リースバック・リバースモーゲージは事業者・金融機関により条件が大きく異なります。相続にも影響するため、ご家族・専門家を交えての検討をおすすめします。
全国47都道府県の公式移住・住まいポータル、住宅取得補助・移住支援金・空き家バンク・0円物件・リフォーム補助まで、買う側・住む側に有利な制度を種類別／キーワードで調べられます。住み替え先の街選びにご活用ください。
むずかしい手続きも、順番どおりに進めれば大丈夫。最初から最後まで、当センターがご一緒します。
家のタイプ（調整区域・農地・名義など）と、売り先行/買い先行の希望を整理します。
相場の精査と、売却可否の行政確認。提携不動産会社・士業が動きます。
相続登記・農地手続き・権利調整など、売れる状態に整えます。
物件に合った出口で売却。税の特例も併せて設計します。
新居探し・住み替えローン・補助制度の活用までサポート。
引渡し・引越し・新生活の立ち上がりまで見届けます。
よくあるご相談をもとにした想定ケースです。あなたの状況は、どれに近いですか？
※上記はよくあるご相談をもとにした想定事例です。お家の状況により手続き・期間・結果は異なります。