相続した不動産の固定資産税――納税義務者は「1月1日の所有者」、相続人代表者指定届と現所有者申告、住宅用地特例が外れる怖さを完全ガイド

「亡くなった父あてに納税通知書が届きました」――まず何が起きているのか

最初に、混乱しやすい点をひとつだけ整理させてください。固定資産税は、月割りや日割りにはなりません。年の途中で所有者が亡くなっても、その年度分の税額が按分されることはなく、1年分がまるごと課税されているという前提から出発します。

まず、封書を開けて三つを確認してください

納税通知書には、その不動産について市区町村が把握している情報が詰まっています。相続実務では、この一通が「財産の目録」の役割を果たすことがあります。

• 課税明細書に並んでいる物件……ご家族が把握していなかった土地が載っていることがあります。私道や、山林、遠方の田畑などです。
• 年税額と納期……多くの市区町村では年4回の分割納付です。すでに口座振替を設定されていた場合、名義人の死亡により口座が凍結され、引落しが不能になっていることがあります。
• 「共有」の表示……被相続人が誰かと共有していた不動産があれば、そこにも相続の問題が及びます。

賦課期日は1月1日――1年分は「その日の所有者」に課される（地方税法359条・343条）

ここが、この記事のいちばん大切な土台です。ふたつの条文をおさえてください。

「所有者」の意味――登記簿を見て決められます

固定資産税は、毎年、膨大な数の不動産について一斉に課税されます。ですから、誰が真の所有者かを実質的に調べ上げてから課税する、というやり方は取られていません。地方税法343条2項は、土地・家屋については「登記簿又は土地補充課税台帳・家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている者」を所有者とする、と定めています。登記の記載を基準にする――これが原則です。

この「台帳課税主義」と呼ばれる考え方があるために、相続登記をしないまま何年も放置していると、いつまでも被相続人名義のまま課税が続くという事態が生じます。

死亡の時期で、その年度の扱いが変わります

実務でつまずきやすいのは、「いつ亡くなったか」によって、その年度の課税の考え方が変わる点です。表で整理します。

税率・免税点など、基本の数字

あわせて、基本となる数字も確認しておきましょう。いずれも地方税法に定めがありますが、実際の税率は各市区町村の条例で定められます。

納税義務は相続人に引き継がれる――地方税法9条と「相続人代表者指定（届出）書」

さて、本題です。亡くなった方に課された固定資産税は、どうなるのか。

地方税法9条――納税義務の承継

地方税法9条1項は、相続があった場合、相続人は被相続人に課されるべき、または被相続人が納付すべき地方団体の徴収金を納付しなければならない旨を定めています。要するに、税金の支払義務も相続の対象になるということです。

相続人が複数いる場合の負担については、同条に続けて定めがあります。各相続人は、被相続人の徴収金を民法900条から902条までの規定による相続分によりあん分して計算した額を納付しなければならないとされ、さらに、相続によって得た財産の価額を限度として、互いに連帯納付の責任を負うという構造になっています。国税における国税通則法5条と、同じ考え方です。

「相続人代表者指定（届出）書」――通知を誰に送るかを決める書類

相続人が3人いるとして、市区町村は3通の納税通知書を送るのでしょうか。実務では、そうしていません。地方税法9条の2は、被相続人の地方団体の徴収金の賦課徴収や還付に関する書類を受け取るための代表者を、相続人の中から指定して市町村長に届け出ることができる旨を定めています。この届出に使うのが、「相続人代表者指定（届出）書」です。名称は市区町村により多少異なります。

1. 届け出るのは「受け取る人」であって「払う人」ではありません相続人代表者は、あくまで納税通知書などの書類を受領する窓口です。代表者になったからといって、その方が全額を負担すると法的に決まるわけではありません。ここは誤解が非常に多いところです。
2. 誰を代表者にするか一般には、その不動産を取得する見込みの方や、市区町村の近くにお住まいの方が選ばれます。話し合いで決めていただいて構いません。
3. 届け出ないとどうなるか届出がない場合、市町村長が相続人のうちの一人を指定することができるとされています。つまり、こちらから決めなければ、行政の側で決められることになります。意向があるなら、早めに届け出るほうがよいでしょう。
4. 提出先と様式提出先はその不動産の所在する市区町村（東京23区は都税事務所）です。様式・添付書類（戸籍等）は自治体により異なりますので、必ずその市区町村のホームページまたは窓口でご確認ください。

口座振替は、そのままでは続きません

これも実務でよくつまずく点です。被相続人の預金口座は、金融機関が死亡を把握した時点で凍結されます。固定資産税を口座振替にされていた場合、その口座からの引落しはできなくなります。「引き落とされているはずだから大丈夫」と思い込んでいると、気づかないうちに滞納となり、延滞金が加算されていたということが起こります。納付書での支払いに切り替えるか、相続人の口座で新たに口座振替を設定してください。

相続登記が終わらないまま年を越したら――「現に所有している者」と現所有者申告（384条の3）

相続の手続きは、そう簡単には終わりません。遺産分割の話し合いが長引き、相続登記をしないまま1月1日を迎えてしまう――これは、よくあることです。このとき、課税はどうなるのでしょうか。

343条2項後段――「現に所有している者」

地方税法343条2項は、原則として登記名義人を所有者としつつ、その登記名義人である個人が賦課期日前に死亡している場合には、賦課期日において当該土地または家屋を現に所有している者をもって所有者とする旨を定めています。

相続の場面でこの「現に所有している者」にあたるのは、通常、その不動産を相続した相続人です。遺産分割がまだ済んでいなければ、相続人が共同で相続財産を承継している状態ですので、実務上は相続人の方々が該当することになります。具体的な取り扱いは市区町村により運用の幅がありますので、個別には課税担当課にご確認ください。

2020年度に新設された「現所有者の申告制度」（384条の3）

所有者不明土地の問題を背景に、市区町村が現所有者を早期に把握できるようにするため、地方税法384条の3が設けられました。令和2年度（2020年度）の地方税法改正により創設された制度です。

• あくまで条例に基づく制度です。地方税法が「条例で定めるところにより」としているため、実際に申告が必要かどうか、期限がいつか、様式は何かは、その市区町村の条例によります。必ず所在地の市区町村にご確認ください。
• 申告をしなかった場合の過料が定められています。地方税法には、固定資産税に関する申告義務に違反した場合の過料の規定が置かれています。金額や適用の要件は条例によりますので、具体的には市区町村の定めをご確認ください。
• 相続登記の申請とは、別の手続きです。ここは非常に大切です。市区町村への現所有者の申告をしても、法務局への相続登記をしたことにはなりません。逆もまた同じです。二つの手続きは、まったく別とお考えください。

未登記家屋という盲点――登記のない建物の名義はどう変えるのか

ここからは、地方の実家の相続で驚くほど頻繁に出てくる論点です。「建物の登記が、そもそも存在しない」というケースです。

なぜ登記のない建物があるのか

建物を新築したときには本来、表題登記を申請しなければならないのですが、現金で建てた古い家屋、増築部分、農作業小屋、車庫など、登記されないまま固定資産税だけが課されている建物は、決してめずらしくありません。金融機関からの借入れがなければ、登記をする実務上の必要に迫られなかったためです。

遺産分割協議書には、未登記家屋も書いておく

実務上の助言をひとつ。遺産分割協議書を作成する際、未登記家屋も必ず記載してください。登記簿がありませんので、固定資産税の課税明細書や名寄帳の記載（所在・家屋番号のない建物であれば所在地番・種類・構造・床面積など）を引き写して特定します。「登記がないから、書きようがない」と省いてしまうと、後日その建物だけ分割の対象から漏れていたことになり、あらためて協議のやり直しが必要になります。遺産分割協議書の書き方については遺産分割協議書の記事をご覧ください。

住宅用地特例が外れる怖さ――空き家の放置と2023年の「管理不全空家等」

この章は、相続した実家を空き家のまま持ち続けている方に、特にお読みいただきたいところです。

住宅用地特例とは（地方税法349条の3の2）

住宅の敷地として使われている土地については、固定資産税の課税標準が大きく引き下げられる特例が設けられています。

根拠は、固定資産税が地方税法349条の3の2、都市計画税が同702条の3です。なお、特例の対象となる「住宅用地」の面積そのものに、家屋の床面積の10倍までという上限が設けられています（地方税法施行令52条の11）。これは小規模住宅用地・一般住宅用地の区分にかかわらず、住宅用地全体の面積を算定する際の上限ですので、広い敷地の場合は注意が必要です。

建物を壊すと、特例は外れます

この特例は「住宅の敷地であること」に着目したものです。したがって、老朽化した実家を解体して更地にすると、翌年度からこの特例が適用されなくなります。「危ないから壊しておこう」という善意の行動が、翌年の納税通知書で思いがけない金額となって返ってくる――これは、当センターでも実際にご相談を受ける場面です。

もうひとつの経路――勧告を受けると特例が外れます

建物を壊していなくても、住宅用地特例が外れる場合があります。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）に基づく手続きです。

• 特定空家等……そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態などにある空家等をいいます。市区町村から必要な措置をとるよう「勧告」を受けると、その土地は住宅用地特例の対象から除外されます。
• 管理不全空家等……2023年の法改正で新たに設けられた区分で、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態にある空家等をいいます。この改正は令和5年（2023年）12月13日に施行されました。管理不全空家等についても、勧告を受けると住宅用地特例の対象から除外されます。
• つまり、「特定空家になるほどひどくなる前の段階」で、税の優遇が外れる可能性が生じたということです。放置のコストは、以前より前倒しで発生し得ます。

相続税との関係――未払いの固定資産税は債務控除できるのか

最後に、相続税の申告が必要な方に向けた論点を二つ整理します。

債務控除――「亡くなった時点で確定していたか」で判断します

相続税の計算では、被相続人の債務で相続開始の際に現に存するものを、遺産総額から差し引くことができます（相続税法13条・14条）。固定資産税については、賦課期日である1月1日に納税義務が成立していると考えられますので、その年度分のうち、亡くなった時点でまだ納付していなかった金額は、原則として債務控除の対象になります。

葬儀費用や他の債務を含めた債務控除の全体像については、葬儀費用は相続財産から引ける？の記事で詳しく整理しています。個別の判定は税理士にご確認ください。

固定資産税評価額と相続税評価額は、別物です

もう一点、混同の多いところを整理します。納税通知書に書かれている「価格（評価額）」は、固定資産税のための評価額であって、相続税の申告に使う評価額とは異なります。

つまり家屋については固定資産税評価額がそのまま使われる一方、土地は路線価地域では別の評価方法によるということです。「納税通知書の金額を合計すれば相続税の財産額になる」わけではありません。財産の評価については相続財産の評価方法の記事をご覧ください。

相続不動産の固定資産税でよくある7つの落とし穴

当センターへのご相談の中で見えてきた、相続不動産の固定資産税をめぐるよくある誤解と落とし穴を7つに整理いたしました。

1. 「本人が亡くなったのだから、課税もなくなる」と思っている なくなりません。納付の義務は地方税法9条により相続人へ承継されます。また、年の途中の死亡でも日割りはされず、賦課期日（1月1日）の所有者に1年分が課されています。
2. 口座振替が続いているものと思い込み、滞納になっている 被相続人の口座は死亡により凍結され、引落しは不能になります。気づかないうちに納期限を過ぎ、延滞金が加算されていたという事例が実際にあります。納付方法の切替えを早めに行ってください。
3. 相続人代表者になると、自分が全額負担すると思っている 相続人代表者は、納税通知書などの書類を受け取る窓口です（地方税法9条の2）。誰がいくら負担するかを決める制度ではありません。届出をしないでいると、市町村長の側で指定されることがあります。
4. 相続登記をすれば、市区町村への届出も済んだと思っている 別の手続きです。相続登記は法務局、現所有者の申告（384条の3）や相続人代表者の届出は市区町村です。どちらか一方では足りません。
5. 未登記家屋の存在に気づかず、遺産分割協議書から漏れている 登記のない建物は家屋補充課税台帳で管理され、名義変更は市区町村への届出で行います。協議書に書き漏らすと、後日あらためて協議が必要になります。課税明細書と名寄帳で必ず突き合わせてください。
6. 「危ないから」と実家を解体し、翌年の税額に驚く 建物を除却すると、翌年度から住宅用地特例（地方税法349条の3の2）が適用されなくなります。ただし「必ず6倍になる」わけではなく、負担調整措置や家屋分の減少の影響を受けます。解体前に、市区町村へ見込み税額を照会してください。
7. 空き家を放置し、勧告により特例が外れる 特定空家等に加え、2023年の法改正（令和5年12月13日施行）で新設された「管理不全空家等」についても、勧告を受けると住宅用地特例の対象から除外されます。市区町村から助言・指導の連絡があった段階で、必ず対応してください。