相続登記の登録免許税はいくらかかるか――税率は不動産の価額の1,000分の4（0.4％）、計算と端数処理、相続人以外への遺贈は2％、数次相続と100万円以下の土地の免税措置（2027年3月31日まで）、申請書の書き方と納め方まで完全ガイド

相続登記の登録免許税とは――税率は不動産の価額の1,000分の4（0.4％）

登録免許税は、不動産の登記や会社の登記、各種の登録・免許などを受けるときに国に納める税金です。不動産の相続による所有権の移転の登記（相続登記）については、不動産の価額を課税標準として、税率は1,000分の4と定められています（登録免許税法別表第一第1号（二）イ）。

たとえば、不動産の価額が2,000万円であれば、登録免許税は8万円です。相続税のような基礎控除はなく、相続税がかからないご家庭でも、不動産の名義を変える以上は原則としてかかる税金です。

「不動産の価額」の調べ方――固定資産課税台帳の価格と、評価額のない土地

課税標準となる不動産の価額は、法律上は登記の時における不動産の価額とされています（登録免許税法10条1項）。もっとも、当分の間は、固定資産課税台帳に登録された価格を基礎とした価額によることができるとされており（同法附則7条）、国税庁も、台帳に登録された価格がある場合は原則としてその価格であると案内しています（タックスアンサーNo.7191）。

確認できる書類

1. 固定資産税の納税通知書に同封される課税明細書毎年4月から6月ごろに市区町村（東京23区は都税事務所）から届きます。「価格」または「評価額」の欄を見ます。
2. 固定資産評価証明書市区町村の窓口で取得します。相続人が請求する場合は、相続関係が分かる戸籍などが必要になります。

どの書類を登記申請書に添付できるかは、申請先の法務局の案内をご確認ください。

持分だけを相続する場合

不動産の持分を取得する登記の場合、不動産の価額は、不動産全体の価額に持分の割合を掛けて計算した金額によります（登録免許税法10条2項）。亡くなった方が2分の1の持分を持っていた場合は、評価額の2分の1が課税標準になります。

評価額のない土地（私道など）

公衆用道路として使われている私道など、固定資産税が非課税で台帳に価格が登録されていない土地があります。この場合は、登記官が認定した価額が課税標準になります（タックスアンサーNo.7191）。近くの宅地の価格をもとに計算する取扱いが案内されることがありますが、算定方法は管轄の法務局にお問い合わせください。自宅前の私道の持分は、登記そのものを忘れやすいので、権利証や名寄帳で確認しておきましょう（相続財産の調べ方の記事）。

なお、墳墓地（お墓の土地）に関する登記は、登録免許税がかかりません（登録免許税法5条10号）。

計算の手順と端数処理――1,000円未満・100円未満の切捨てと最低税額1,000円

計算は、次の順序で行います。

1. 不動産の価額を合計する一つの申請書で土地と建物など複数の不動産を申請するときは、それぞれの価額（持分の場合は持分を掛けた金額）を合計します。
2. 課税標準の1,000円未満を切り捨てる合計額に1,000円未満の端数があるときは切り捨てます（国税通則法118条1項）。全額が1,000円に満たないときは、1,000円とします（登録免許税法15条）。
3. 税率1,000分の4を掛ける切捨て後の課税標準に0.4％を掛けます。
4. 税額の100円未満を切り捨てる計算した税額に100円未満の端数があるときは切り捨てます（国税通則法119条1項）。計算した金額が1,000円に満たないときは、1,000円となります（登録免許税法19条）。

申請書には、②の金額を「課税価格」、④の金額を「登録免許税」として記載します。計算に不安があるときは、申請の前に法務局の登記手続案内（予約制のところが多くなっています）で確認することもできます。

相続・遺贈・贈与で税率はどう違うか――相続人への遺贈は0.4％、それ以外は2％

同じ「亡くなった方から不動産を引き継ぐ」場面でも、登記の原因によって税率が変わります。

たとえば、価額2,000万円の不動産を、孫（相続人でない場合）やお世話になった方に遺贈すると、登録免許税は40万円となり、相続の場合（8万円）の5倍です。遺言で財産を渡す相手を決めるときは、この違いも知っておくとよいでしょう。相続人に対する遺贈で1,000分の4の税率の適用を受けるには、受遺者が相続人であることを証する戸籍などの添付が求められます。詳しくは法務局にご確認ください（「相続させる」と「遺贈する」の違いの記事）。

免税措置①――相続登記をしないまま亡くなった人を名義人とする登記（数次相続）

相続登記の登録免許税には、土地について2つの免税措置があります（租税特別措置法84条の2の2）。いずれも適用期限は2027年（令和9年）3月31日までです。

1つ目は、相続登記をしないまま亡くなった方についての措置です。個人が相続（相続人に対する遺贈を含みます）により土地の所有権を取得した場合に、その人がその相続登記を受ける前に亡くなったときは、その亡くなった人を登記名義人とするために受ける登記について、登録免許税が課されません（同条1項）。

法務局の案内によれば、子Cがその土地を相続している必要は必ずしもなく、たとえば父Bが生前にその土地を第三者に売却していた場合でも、祖父Aから父Bへの相続登記は免税となります。

注意したいのは、この措置の対象が土地であることです。建物の相続登記には適用されません。相続が何代にもわたって重なっている場合の登記の進め方は、数次相続の記事をご覧ください。

免税措置②――価額100万円以下の土地と、申請書への条文の記載

2つ目は、価額が低い土地についての措置です。個人が、土地について相続による所有権の移転の登記（相続人に対する遺贈を含みます）または表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存の登記を受ける場合に、課税標準となる不動産の価額が100万円以下であるときは、登録免許税が課されません（租税特別措置法84条の2の2第2項）。

山林や農地、私道の持分、地方の宅地などでは、この措置に当てはまることが少なくありません。複数の土地をまとめて申請する場合の判定や申請書の書き方は、法務局の記載例をご確認ください。

納め方と、納めた後のこと――収入印紙・現金納付・電子納付、相続税・譲渡所得での扱い

納付の方法

収入印紙で納める場合、印紙は申請書（または台紙）に貼るだけで、消印（割印）はしません。消印は法務局が行います。税額が3万円を超える場合でも、登記機関が認めたときなどは印紙で納付できるとされています（登録免許税法施行令29条）。具体的な取扱いは申請先の法務局にご確認ください。

納めすぎたとき・申請を取り下げたとき

計算を誤って多く納めた場合や、申請が却下された場合、申請を取り下げた場合には、還付の手続きがあります（登録免許税法31条）。一方、納付額が不足していると、法務局から補正（追加の納付）を求められます。

相続人申告登記には登録免許税がかからない

遺産分割がまとまらないなどの理由で、期限内に相続登記ができないときは、相続人申告登記の申出をすることで、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます（不動産登記法76条の3第2項）。法務省は、相続人申告登記について登録免許税がかからないと案内しています。ただし、相続人申告登記は権利の移転を公示するものではなく、不動産を売却したり担保に入れたりするには、あらためて相続登記が必要で、そのときには登録免許税がかかります。

相続税・譲渡所得との関係

相続登記の登録免許税は、相続人が相続の後に負担する費用です。亡くなった方の債務ではありませんので、相続税の計算で債務として差し引くことはできないと考えられます（葬儀費用と債務控除の記事）。

一方、国税庁は、業務に使われていない土地建物を相続により取得した際に相続人が支払った登記費用は、将来その不動産を売ったときの取得費に含まれると案内しています（タックスアンサーNo.3270）。ただし、取得費が分からず売った金額の5％を取得費とする場合には、登記費用を別に加えることはできません。登録免許税の領収証書や司法書士の請求書は、売却の可能性がある限り保管しておきましょう（相続した不動産を売ったときの譲渡所得税の記事）。

相続登記の登録免許税でよくある7つの落とし穴

1. 固定資産税の「課税標準額」で計算してしまう 使うのは「価格（評価額）」です。課税標準額で計算すると、税額が不足することがあります。
2. 古い年度の評価証明書を使う 評価額は年度ごとに決まります。申請する年度の価格を使います。年度替わりの時期は法務局に確認します。
3. 端数処理を間違える 課税標準は1,000円未満切捨て、税額は100円未満切捨て、最低税額は1,000円です（国税通則法118条・119条、登録免許税法19条）。
4. 私道の持分など、評価額のない土地を忘れる 台帳に価格のない土地は、登記官が認定した価額が課税標準になります。登記漏れにもご注意ください。
5. 免税措置に当てはまるのに、申請書に条文を書かない 記載がない場合は免税措置を受けられません（法務局の案内）。条番号は最新の記載例で確認します。
6. 免税措置が建物にも使えると思い込む 2つの免税措置の対象は土地です（租税特別措置法84条の2の2）。建物には原則どおり課税されます。
7. 遺贈や贈与でも0.4％だと思い込む 相続人以外への遺贈・贈与は1,000分の20です。遺言を作るときに確認しておきます。